На второй неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1680 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 5,1% до 7943 объектов, а объем предложения увеличился на 4,6%, составив 954 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского, где спад составил 5%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе на 20%, а минимальное – в Бостандыкском – на 0,3%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе в районах города изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме Жетысуйского (+1,8%) и Ауэзовского (-0,6%). Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1738 |
1744 |
+6 |
+0,33 |
+/-16 |
+/-0,90 |
Медеуский |
2210 |
2244 |
+34 |
+1,54 |
+/-34 |
+/-1,54 |
Бостандыкский |
1778 |
1796 |
+18 |
+0,99 |
+/-18 |
+/-0,99 |
Жетысуйский |
1152 |
1173 |
+21 |
+1,88 |
+/-19 |
+/-1,66 |
Ауэзовский |
1468 |
1459 |
-9 |
-0,62 |
+/-8 |
+/-0,56 |
Турксибский |
1091 |
1096 |
+5 |
+0,42 |
+/-22 |
+/-1,99 |
Город |
1685 |
1680 |
-5 |
-0,28 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
1800 |
1953 |
24,59 |
+153 |
+8,50 |
Медеуский |
1069 |
1016 |
12,79 |
-53 |
-4,96 |
Бостандыкский |
2181 |
2187 |
27,53 |
+6 |
+0,28 |
Жетысуйский |
321 |
385 |
4,85 |
+64 |
+19,94 |
Ауэзовский |
1948 |
2118 |
26,66 |
+170 |
+8,73 |
Турксибский |
242 |
284 |
3,58 |
+42 |
+17,36 |
Город |
7561 |
7943 |
100,00 |
+382 |
+5,05 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 49%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу снижение ценового показателя наблюдается на 3-комнатное жилье на 1,4% и на квартиры в панельных постройках на 1,2. На многокомнатные квартиры прослеживается недельный рост на 3% (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1405 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1522 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1710 у.е./кв.м) и многокомнатные – 46% (-1718 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 54% (-1712 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 49% (-1716 у.е./кв.м) и 39% (-1215 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48,8% (-1598 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1547 |
1539 |
-8 |
-0,53 |
+/-15 |
+/-0,98 |
2-комнатные |
1583 |
1592 |
+9 |
+0,57 |
+/-15 |
+/-0,97 |
3-комнатные |
1716 |
1692 |
-24 |
-1,37 |
+/-19 |
+/-1,11 |
Многокомнатные |
1931 |
1989 |
+58 |
+3,00 |
+/-44 |
+/-2,23 |
По городу |
1685 |
1680 |
-5 |
-0,28 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1685 |
1568 |
19,74 |
+82 |
+5,52 |
2-комнатные |
1685 |
2761 |
34,76 |
+96 |
+3,60 |
3-комнатные |
1685 |
2794 |
35,18 |
+227 |
+8,84 |
Многокомнатные |
1685 |
820 |
10,32 |
-23 |
-2,73 |
По городу |
7561 |
7943 |
100,00 |
+382 |
+5,05 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1506 |
1488 |
-18 |
-1,17 |
+/-8 |
+/-0,51 |
Кирпич |
1801 |
1807 |
+6 |
+0,32 |
+/-20 |
+/-1,12 |
Монолит |
1867 |
1877 |
+10 |
+0,56 |
+/-32 |
+/-1,70 |
По городу |
1685 |
1680 |
-5 |
-0,28 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
3652 |
3842 |
48,37 |
+190 |
+5,20 |
Кирпич |
2386 |
2481 |
31,24 |
+95 |
+3,98 |
Монолит |
1523 |
1620 |
20,40 |
+97 |
+6,37 |
По городу |
7561 |
7943 |
100,00 |
+382 |
+5,05 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,98 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 1,12 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель незначительно сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 0,2% (2152 у.е./кв.м), при этом подешевели 1- и 3-комнатные квартиры на 2,5% и 0,8% соответственно, и подорожали 2- и многокомнатные – на 1,1% и 2%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,2% до 1272 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 2,5%, 2-комнатные – на 1,2% и 3-комнатные – на 0,7%, а многокомнатные, напротив, выросли на 9,2%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,70 |
2246 |
2276 |
+30 |
+1,34 |
Медеуский |
1,98 |
2924 |
2992 |
+68 |
+2,34 |
Бостандыкский |
1,83 |
2356 |
2420 |
+64 |
+2,70 |
Жетысуйский |
1,52 |
1401 |
1435 |
+34 |
+2,43 |
Ауэзовский |
1,43 |
1661 |
1649 |
-11 |
-0,69 |
Турксибский |
1,12 |
1319 |
958 |
-360 |
-27,32 |
Город |
1,69 |
2157 |
2152 |
-5 |
-0,24 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1338 |
1341 |
+3 |
+0,22 |
Медеуский |
1480 |
1514 |
+34 |
+2,30 |
Бостандыкский |
1326 |
1324 |
-2 |
-0,14 |
Жетысуйский |
922 |
944 |
+21 |
+2,32 |
Ауэзовский |
1158 |
1156 |
-2 |
-0,17 |
Турксибский |
864 |
853 |
-11 |
-1,30 |
Город |
1275 |
1272 |
-3 |
-0,23 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 53% (-2431 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41,5% (-903 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 5,8%, однако чтобы достигнуть минимума прошлого года цене предложения нужно снизиться еще на 16,3%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz