Начало нового года ознаменовалось значительным снижением средней арендной ставки. Средняя аренда столичного жилья в январе составила 759 у.е. за месяц. Количество квартир, предлагаемых к найму, увеличилось на 13,3% и достигло количества435 объектов. При этом аренда «дорогого» жилья подешевела на 21,3%, а «дешевого» – на 14,9%.
Состояние рынка
Число квартир, выставленных для аренды в течение января, разнилось в пределах от 414 до 445 объектов. Львиная доля из них, пришлась на район правобережья – 80% от общей массы.
Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, как всегда преобладает над количеством сдаваемых квартир. В январе комнаты составили 45% от всего арендного жилья (193 объекта). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 23% (102 ед.) и 18% (80 ед.) соответственно, 3-комнатное – 12% (51 ед.). Квартиры большого формата представлены минимальным числом— 2% (9 ед.). По сравнению с декабрем прошлого года, количество выставленного жилья для аренды увеличилось в секторе 1- и 2-комнатных квартир.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках, в районе левобережья составило 65% (89 объектов), в районе правого берега – 35% (47 объектов).
Средняя арендная ставка на квартиры в новостройках, доля которых от общего числа выставленного жилья занимает 31%, больше стоимости аренды в целом по городу на 23%. При этом цена на меблированные квартиры более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, общее количество которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рассматривая ситуацию на Астанинском рынке аренды с точки зрения комнатности, можно отметить, что снижение цен отмечено на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а вот изменения арендной ставки на многокомнатное жилье весьма незначительно.
Сравнивая арендную ставку на сегодняшний день с показателем, зафиксированным в январе 2011 года, можно заметить, что цены в целом по городу в прошлом году были ниже. Так, стоимость 1-комнатных квартир за год выросла на 8,2% и 3-комнатных – подорожала на 7,6%, а вот двухкомнатные и многокомнатные, напротив, потеряли по 5,1%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.47, при этом разница между минимальной и максимальной ценой значительно уменьшилась. Наименьший разброс цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,95 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 5,15 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общего количества предложения.
Сезонный рост цен как на «дорогое», так и «дешевое» арендное жилье закончился и аналитики констатируют заметное снижение цен. Так, например, 4-х комнатная квартира может обойтись от 4672 у.е. в месяц до 908 у.е., 3-х комнатная – от 1573 у.е. до 696 у.е., 2-х комнатная – от 965 у.е. до 494 у.е., 1 комнатная – от 1031 у.е. до 354 у.е.
В секторе эконом-класса в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за месяц сократилась на все форматы квартир: максимально – на многокомнатные – на 15,8%, а минимально – на 3-комнатные – всего на 3%.
В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц опустилась на 21,3% до уровня 1250 у.е./мес. Снижение средней цены прослеживается на 2- и 3-комнатные квартиры на 21,8% и 29,9% соответственно, а на однокомнатные и многокомнатные, напротив, ставки несколько выросли.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения уменьшилась на 42,5% от цены, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. А вот аренда на жилье эконом-класса за аналогичный период выросла на 22,6%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в этом месяце аренда показывает значительное снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют стабильность, индекса доходности снижается в целом по рынку. Можно отметить, что доходность в целом как в сегменте эконом-класса, так и элит-класса в январе, опустилась ниже уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил уже 8% годовых.
В секторе эконом-класса доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 9,34. Этот показатель говорит о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1,34 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, эквивалентную стоимости объекта недвижимости. В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 18,05.
Выводы и прогнозы
- количество предложенного жилья на рынке аренды Астана продолжает увеличиваться;
- средняя ставка аренды показывает тенденцию снижения;
- средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 19,8%, но все еще находится на 42,4% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшился;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, сократилась в целом по рынку.
В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма – не более 5-10% до уровня 700 у.е. за месяц проживания.
Экономические показатели
По данным Департамента статистики г. Астаны в январе-декабре 2011 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 74675,2 млн.тенге, это 108,4% к уровню 2010 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 13,1%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 13783 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 1403613 квадратных метров, что на 1,6% выше уровня 2010 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 71760 квадратных метров, к уровню 2010 года 156,9%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5,1% против 3,3% в 2010 году.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-декабре 2011 года в столице составила 90,0 тыс. тенге (в 2010 году – 88,5 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 118,5 тыс. тенге (в 2010 году – 120,4 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 41,7 тыс. тенге.
Аналитическая служба kn.kz