На первой неделе июля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1685 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 6,6% до 7561 объекта, а объем предложения уменьшился на 7,2%, составив 912 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Турксибском районе - на 18%, а минимальное – в Бостандыкском – на 0,2%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе в районах города изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки, кроме Медеуского и Бостандыкского, спад средней цены предложения составил 1,7% и 2,3% соответственно. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1749 |
1738 |
-11 |
-0,60 |
+/-16 |
+/-0,92 |
|
Медеуский |
2249 |
2210 |
-39 |
-1,71 |
+/-32 |
+/-1,44 |
|
Бостандыкский |
1820 |
1778 |
-42 |
-2,32 |
+/-18 |
+/-0,98 |
|
Жетысуйский |
1169 |
1152 |
-17 |
-1,44 |
+/-21 |
+/-1,81 |
|
Ауэзовский |
1460 |
1468 |
+8 |
+0,55 |
+/-8 |
+/-0,56 |
|
Турксибский |
1098 |
1091 |
-7 |
-0,67 |
+/-21 |
+/-1,96 |
|
Город |
1690 |
1685 |
-5 |
-0,29 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1959 |
1800 |
23,81 |
-159 |
-8,12 |
|
Медеуский |
1081 |
1069 |
14,14 |
-12 |
-1,11 |
|
Бостандыкский |
2185 |
2181 |
28,85 |
-4 |
-0,18 |
|
Жетысуйский |
363 |
321 |
4,25 |
-42 |
-11,57 |
|
Ауэзовский |
2215 |
1948 |
25,76 |
-267 |
-12,05 |
|
Турксибский |
294 |
242 |
3,20 |
-52 |
-17,69 |
|
Город |
8097 |
7561 |
100,00 |
-536 |
-6,62 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Ауэзовском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу снижение ценового показателя наблюдается на многокомнатное жилье на 4,4% и на квартиры в монолитных постройках на 2,6%, а в панельных, напротив, рост на 1,2% (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1397 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1531 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1687 у.е./кв.м) и многокомнатные – 48% (-1775 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1694 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 49% (-1722 у.е./кв.м) и 40% (-1225 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 48,6% (-1594 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1556 |
1547 |
-9 |
-0,56 |
+/-15 |
+/-0,98 |
|
2-комнатные |
1584 |
1583 |
-1 |
-0,06 |
+/-15 |
+/-0,98 |
|
3-комнатные |
1707 |
1716 |
+9 |
+0,51 |
+/-19 |
+/-1,10 |
|
Многокомнатные |
2020 |
1931 |
-89 |
-4,43 |
+/-43 |
+/-2,17 |
|
По городу |
1690 |
1685 |
-5 |
-0,29 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1614 |
1685 |
19,65 |
-128 |
-7,93 |
|
2-комнатные |
2835 |
1685 |
35,25 |
-170 |
-6,00 |
|
3-комнатные |
2811 |
1685 |
33,95 |
-244 |
-8,68 |
|
Многокомнатные |
837 |
1685 |
11,15 |
+6 |
+0,72 |
|
По городу |
8097 |
7561 |
100,00 |
-536 |
-6,62 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1488 |
1506 |
+18 |
+1,18 |
+/-8 |
+/-0,51 |
|
Кирпич |
1818 |
1801 |
-17 |
-0,91 |
+/-21 |
+/-1,12 |
|
Монолит |
1917 |
1867 |
-50 |
-2,62 |
+/-32 |
+/-1,67 |
|
По городу |
1690 |
1685 |
-5 |
-0,29 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
3930 |
3652 |
48,30 |
-278 |
-7,07 |
|
Кирпич |
2547 |
2386 |
31,56 |
-161 |
-6,32 |
|
Монолит |
1620 |
1523 |
20,14 |
-97 |
-5,99 |
|
По городу |
8097 |
7561 |
100,00 |
-536 |
-6,62 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,98 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился только на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.
В сегменте «дорогого» жилья спад ценового показателя составил 1,2% (2157 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 1,2%, 2-комнатные – на 1,6%, 3-комнатные – на 0,6% и многокомнатные – на 3,1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,3% до 1275 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,5%, 2-комнатные – на 1,8% и 3-комнатные – на 1,5%, а многокомнатные, напротив, сократились на 8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,68 |
2283 |
2246 |
-37 |
-1,59 |
|
Медеуский |
1,98 |
3009 |
2924 |
-85 |
-2,84 |
|
Бостандыкский |
1,78 |
2444 |
2356 |
-88 |
-3,60 |
|
Жетысуйский |
1,52 |
1449 |
1401 |
-48 |
-3,30 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1666 |
1661 |
-5 |
-0,32 |
|
Турксибский |
1,53 |
1331 |
1319 |
-12 |
-0,92 |
|
Город |
1,69 |
2183 |
2157 |
-26 |
-1,16 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1330 |
1338 |
+8 |
+0,57 |
|
Медеуский |
1489 |
1480 |
-9 |
-0,59 |
|
Бостандыкский |
1338 |
1326 |
-12 |
-0,90 |
|
Жетысуйский |
904 |
922 |
+18 |
+2,02 |
|
Ауэзовский |
1162 |
1158 |
-4 |
-0,37 |
|
Турксибский |
852 |
864 |
+12 |
+1,47 |
|
Город |
1271 |
1275 |
+4 |
+0,34 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,9% (-2426 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41,4% (-900 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе в динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сменилось направление тренда на понижательный. Ценовой показатель с максимального значения, зафиксированного в этом году 13 апреля – 1784 у.е./кв.м, сократился уже на 5,6%, однако чтобы достигнуть минимума прошлого года цене предложения нужно снизиться еще на 16,6%.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz