Второй месяц наблюдается снижение во всех сегментах рынка вторичного жилья. В июне средневзвешенная цена предложения сократилась на 2,3% до 1704 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья снизились на 1,7% и 1,4% соответственно. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 8,1 тыс. до 8,5 тыс. квартир, что на 3,7% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидерами по количеству предложений являются Бостандыкский и Ауэзовский районы, на их долю приходится по 27%. Ненамного отстает Алмалинский район – 24%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 15% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3% соответственно.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
В июне в Медеуском, Ауэзовском и Алмалинском районах зафиксировано снижение предложения на 2,9%, 1,6% и 1,1% соответственно, а в остальных районах города изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).
Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с маем, сократилось на 3,7%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского, где рост составил 4%. Максимально уменьшилось предложение в Жетысуйском районе – на 12%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,2% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
Район |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
Алмалинский |
1766 |
1746 |
-20 |
-1,12 |
+/-16 |
+/-0,91 |
Медеуский |
2323 |
2256 |
-67 |
-2,90 |
+/-29 |
+/-1,28 |
Бостандыкский |
1830 |
1820 |
-10 |
-0,52 |
+/-18 |
+/-0,98 |
Жетысуйский |
1193 |
1170 |
-23 |
-1,92 |
+/-23 |
+/-1,93 |
Ауэзовский |
1491 |
1468 |
-23 |
-1,57 |
+/-8 |
+/-0,53 |
Турксибский |
1111 |
1089 |
-22 |
-1,97 |
+/-22 |
+/-2,01 |
По городу |
1744 |
1704 |
-40 |
-2,25 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
Алмалинский |
2139 |
1956 |
23,59 |
-183 |
-8,57 |
Медеуский |
1399 |
1257 |
15,16 |
-142 |
-10,14 |
Бостандыкский |
2157 |
2239 |
27,01 |
+82 |
+3,80 |
Жетысуйский |
376 |
333 |
4,01 |
-44 |
-11,62 |
Ауэзовский |
2229 |
2225 |
26,84 |
-5 |
-0,21 |
Турксибский |
303 |
281 |
3,38 |
-22 |
-7,36 |
По городу |
8603 |
8290 |
100,00 |
-314 |
-3,65 |
Алмалинский район
В июне снижение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,1% (1746 у.е./кв.м), при этом основное влияние на уменьшение средневзвешенной цены предложения оказало 1- и многокомнатное жилье, которое подешевело на 1,8% и 3% соответственно. Напомним, что в прошлом месяце падение средних цен составило 1,8%.
В сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья средние цены предложения изменились разнонаправленно: жилье элит-класса сократилось в цене на 1,5%, а эконом-класса, напротив, возросло на 0,9%.
Медеуский район
В районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 2256 у.е./кв.м, что на 2,9% ниже показателя прошлого месяца. В анализируемом месяце можно отметить значительное снижение цен на 2-комнатное жилье на 7,8%.
В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дешевле на 2,3%, а в сегменте «дешевого» – на 4,3%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 10%.
Бостандыкский район
В течение четырех месяцев в районе наблюдается стабильность ценовых показателей, при этом изменения средней цены предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (1820 у.е./кв.м).
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также изменились незначительно. Так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 0,8%, а в секторе эконом-класса – на 0,9%. Количество предложений за месяц увеличилось на 4%.
Жетысуйский район
В данном районе ценовой показатель, также как и в предыдущих трех месяцах, не изменился – 1170 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена предложения сократилась на 4,1%, а «дешевого», напротив, увеличилась на 0,1%. За истекший период отмечено снижение уровня предложения на 12%.
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья сократилась на 1,6% до отметки 1468 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 1,8%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также сократились. Так, средние цены в секторе элит-класса снизились на 0,3%, а в секторе эконом-класса – на 1,3%. По итогам июня спад объема предложения за месяц составил 0,2%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель четвертый месяц лежит в пределах среднестатистической ошибки – 1089 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры изменения также незначительны. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 1,5% и 4,7% соответственно. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 7%.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце снижение ценовых показателей, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры на 2% и 2,9% соответственно. В зависимости от типа постройки, снижение средней цены предложения жилой площади в кирпичных и монолитных домах составило 3,1% и 1,6%.
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-1126 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1401 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1437 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1505 у.е./кв.м).
За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 48% (-1388 у.е./кв.м), в кирпичных – 45% (-1524 у.е./кв.м) и в монолитных – 37% (-1146 у.е./кв.м).
За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 44,3% (-1353 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
Формат |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
1-комнатные |
1583 |
1569 |
-14 |
-0,91 |
+/-15 |
+/-0,96 |
2-комнатные |
1626 |
1594 |
-32 |
-2,00 |
+/-16 |
+/-1,00 |
3-комнатные |
1745 |
1729 |
-16 |
-0,90 |
+/-19 |
+/-1,07 |
Многокомнатные |
2080 |
2020 |
-60 |
-2,89 |
+/-42 |
+/-2,03 |
По городу |
1744 |
1704 |
-40 |
-2,25 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
1-комнатные |
1794 |
1671 |
20,15 |
-124 |
-6,89 |
2-комнатные |
2827 |
2854 |
34,43 |
+27 |
+0,94 |
3-комнатные |
2987 |
2886 |
34,81 |
-102 |
-3,40 |
Многокомнатные |
995 |
880 |
10,62 |
-115 |
-11,54 |
По городу |
8603 |
8290 |
100,00 |
-314 |
-3,65 |
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Средняя цена |
Средняя цена |
Темп прироста |
Погрешность |
||
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
Панель |
1528 |
1502 |
-26 |
-1,67 |
+/-8 |
+/-0,50 |
Кирпич |
1906 |
1848 |
-58 |
-3,05 |
+/-20 |
+/-1,08 |
Монолит |
1945 |
1914 |
-31 |
-1,62 |
+/-30 |
+/-1,54 |
По городу |
1744 |
1704 |
-40 |
-2,25 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп прироста |
|
шт. |
% |
||||
Панель |
3904 |
3999 |
48,24 |
+95 |
+2,43 |
Кирпич |
2825 |
2641 |
31,86 |
-184 |
-6,53 |
Монолит |
1874 |
1650 |
19,90 |
-224 |
-11,97 |
По городу |
8603 |
8290 |
100,00 |
-314 |
-3,65 |
Индекс расслоения
В июне по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,43, а максимальный – в Медеуском – 1,92.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.
По отношению к маю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,7% до уровня 2143 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,4% (1266 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение верхних |
|
% |
у. е. |
||||
Алмалинский |
1,71 |
2314 |
2280 |
-1,48 |
-34 |
Медеуский |
1,92 |
3024 |
2955 |
-2,26 |
-69 |
Бостандыкский |
1,80 |
2444 |
2424 |
-0,83 |
-20 |
Жетысуйский |
1,58 |
1514 |
1452 |
-4,07 |
-62 |
Ауэзовский |
1,43 |
1679 |
1674 |
-0,34 |
-5 |
Турксибский |
1,60 |
1348 |
1328 |
-1,52 |
-20 |
По городу |
1,69 |
2179 |
2143 |
-1,67 |
-36 |
Район |
Нижние |
Нижние |
Изменение нижних |
|
% |
у. е. |
|||
Алмалинский |
1323 |
1335 |
+0,86 |
+12 |
Медеуский |
1606 |
1537 |
-4,31 |
-69 |
Бостандыкский |
1363 |
1350 |
-0,92 |
-13 |
Жетысуйский |
916 |
917 |
+0,07 |
+1 |
Ауэзовский |
1183 |
1168 |
-1,30 |
-15 |
Турксибский |
872 |
832 |
-4,65 |
-40 |
По городу |
1284 |
1266 |
-1,42 |
-18 |
Выводы и прогнозы
Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда намечается стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz