На первой неделе июня средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1711 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 10 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 3% до 8347 объектов, а объем предложения уменьшился на 1,9%, составив 1034 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского и Бостандыкского, где рост составил 13% и 3% соответственно. Максимальное сокращение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе – на 21%, а минимальное – в Турксибском – на 0,4%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки, кроме Медеуского, где прослеживается снижение на 1,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1755 |
1750 |
-5 |
-0,27 |
+/-16 |
+/-0,90 |
|
Медеуский |
2292 |
2257 |
-35 |
-1,53 |
+/-29 |
+/-1,29 |
|
Бостандыкский |
1827 |
1820 |
-7 |
-0,38 |
+/-17 |
+/-0,94 |
|
Жетысуйский |
1190 |
1175 |
-15 |
-1,23 |
+/-22 |
+/-1,87 |
|
Ауэзовский |
1490 |
1476 |
-14 |
-0,90 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1096 |
1090 |
-6 |
-0,50 |
+/-23 |
+/-2,14 |
|
Город |
1717 |
1711 |
-6 |
-0,37 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
2230 |
1894 |
22,69 |
-336 |
-15,07 |
|
Медеуский |
1172 |
1319 |
15,80 |
+147 |
+12,54 |
|
Бостандыкский |
2207 |
2268 |
27,17 |
+61 |
+2,76 |
|
Жетысуйский |
406 |
319 |
3,82 |
-87 |
-21,43 |
|
Ауэзовский |
2317 |
2271 |
27,21 |
-46 |
-1,99 |
|
Турксибский |
277 |
276 |
3,31 |
-1 |
-0,36 |
|
Город |
8609 |
8347 |
100,00 |
-262 |
-3,04 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от типа и формата квартиры, изменения ценовых показателей находятся на уровне среднестатистической ошибки выборки, кроме 3- и многокомнатных квартир, при этом на квартиры большого формата прослеживается спад средних цен на 2,5%, а на 3-комнатные, напротив, рост на 1,1% (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1373 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1512 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1660 у.е./кв.м) и многокомнатные – 49% (-1702 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1689 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1663 у.е./кв.м) и 39% (-1201 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47,8% (-1568 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1567 |
1571 |
+4 |
+0,24 |
+/-14 |
+/-0,91 |
|
2-комнатные |
1617 |
1602 |
-15 |
-0,93 |
+/-16 |
+/-0,98 |
|
3-комнатные |
1723 |
1742 |
+19 |
+1,12 |
+/-18 |
+/-1,06 |
|
Многокомнатные |
2055 |
2004 |
-51 |
-2,49 |
+/-40 |
+/-1,98 |
|
По городу |
1717 |
1711 |
-6 |
-0,37 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1907 |
1740 |
20,85 |
-167 |
-8,76 |
|
2-комнатные |
2907 |
2842 |
34,05 |
-65 |
-2,24 |
|
3-комнатные |
2880 |
2872 |
34,41 |
-8 |
-0,28 |
|
Многокомнатные |
915 |
893 |
10,70 |
-22 |
-2,40 |
|
По городу |
8609 |
8347 |
100,00 |
-262 |
-3,04 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1513 |
1510 |
-3 |
-0,19 |
7 |
0,49 |
|
Кирпич |
1858 |
1860 |
3 |
0,15 |
20 |
1,08 |
|
Монолит |
1872 |
1891 |
19 |
0,99 |
29 |
1,53 |
|
По городу |
1717 |
1711 |
-6 |
-0,37 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
4089 |
3955 |
47,38 |
-134 |
-3,28 |
|
Кирпич |
2751 |
2699 |
32,33 |
-52 |
-1,89 |
|
Монолит |
1769 |
1693 |
20,28 |
-76 |
-4,30 |
|
По городу |
8609 |
8347 |
100,00 |
-262 |
-3,04 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,86 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса не изменился.
В сегменте «дорогого» жилья увеличение показателя составило 0,5% (2192 у.е./кв.м), при этом подешевели 2- и многокомнатные квартиры на 0,3% и 3,9% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, наблюдается рост на 1,6% и 1,8%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель не изменился и остался на отметке 1302 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры сократились в цене на 0,8%, 2-комнатные – на 0,2% и многокомнатные – на 0,5%, а 3-комнатные, напротив, выросли на 0,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,69 |
2280 |
2268 |
-12 |
-0,51 |
|
Медеуский |
1,86 |
2987 |
2919 |
-68 |
-2,30 |
|
Бостандыкский |
1,78 |
2397 |
2422 |
+25 |
+1,07 |
|
Жетысуйский |
1,57 |
1496 |
1462 |
-34 |
-2,30 |
|
Ауэзовский |
1,44 |
1693 |
1683 |
-10 |
-0,63 |
|
Турксибский |
1,65 |
1336 |
1338 |
+2 |
+0,17 |
|
Город |
1,68 |
2181 |
2192 |
+11 |
+0,50 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1318 |
1339 |
+21 |
+1,61 |
|
Медеуский |
1586 |
1568 |
-18 |
-1,12 |
|
Бостандыкский |
1378 |
1358 |
-20 |
-1,42 |
|
Жетысуйский |
914 |
931 |
+17 |
+1,94 |
|
Ауэзовский |
1196 |
1172 |
-24 |
-1,94 |
|
Турксибский |
835 |
810 |
-25 |
-2,96 |
|
Город |
1302 |
1302 |
0 |
0,00 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,2% (-2391 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40,1% (-872 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz