Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за май 2010 года

На рынке вторичного жилья за месяц средневзвешенная цена предложения сократилась на 1,1% до 1744 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также снизились: на квартиры элит-класса понижение составило 1,8%, а на квартиры эконом-класса – 1,1%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 8,4 тыс. до 8,9 тыс. квартир, что на 3,5% меньше, чем в предыдущем месяце.

Лидером по количеству предложений является Ауэзовский район, на его долю приходится 26%. Ненамного отстают Бостандыкский и Алмалинский районы – по 25%. В Медеуском в среднем выставлялось на продажу 16% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

В мае в районах города средние ценовые показатели чаще демонстрировали снижение, чем рост. Поэтому за месяц в Алмалинском и Ауэзовском районах зафиксировано явное уменьшение средней цены предложения на 1,8% и 1,6% соответственно. В остальных районах города изменение средней цены предложения пока лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).

Количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с апрелем, сократилось на 3,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Турксибского и Алмалинского, где рост составил 6% и 1% соответственно. Максимально уменьшилось предложение в Медеуском районе – на 12%, а минимально – в Ауэзовском – на 1% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней цены предложения в районах

Район	Средняя цена предложения в апреле 2010 года, у.е./кв.м	Средняя цена предложения в мае 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущему месяцу,		Погрешность
			у.е./кв.м	%	у.е./кв.м	%
Алмалинский	1797	1766	-31	-1,75	+/-16	+/-0,90
Медеуский	2344	2323	-21	-0,88	+/-28	+/-1,21
Бостандыкский	1832	1830	-2	-0,11	+/-18	+/-0,98
Жетысуйский	1207	1193	-14	-1,13	+/-22	+/-1,85
Ауэзовский	1515	1491	-24	-1,56	+/-8	+/-0,52
Турксибский	1115	1111	-4	-0,37	+/-22	+/-1,96
По городу	1763	1744	-19	-1,11	+/-11	+/-0,62

Таблица 2.

Изменение структуры предложения в районах

Район	Кол-во квартир в апреле 2010 года, шт.	Кол-во квартир в мае 2010 года, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Темп прироста к предыдущему месяцу,
				шт.	%
Алмалинский	2115	2139	24,86	+24	+1,16
Медеуский	1581	1399	16,26	-182	-11,54
Бостандыкский	2274	2157	25,07	-117	-5,15
Жетысуйский	404	376	4,37	-28	-6,82
Ауэзовский	2254	2229	25,91	-25	-1,09
Турксибский	285	303	3,52	+18	+6,25
По городу	8913	8603	100,00	-310	-3,47

Алмалинский район

В мае снижение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,8% (1766 у.е./кв.м), при этом основное влияние на уменьшение средневзвешенной цены предложения оказало 3-комнатное жилье, которое подешевело на 2,3%. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост средних цен на 1,5%.

В сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья средние цены предложения сократились на 1,8% и 1,6% соответственно. Количество предложений за месяц выросло на 1%.

Медеуский район

В районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 2323 у.е./кв.м, при этом изменение лежит в пределах среднестатистической погрешности. В анализируемом месяце можно отметить небольшое снижение на 3-комнатное жилье на 1,6% и рост на 2-комнатное на 1,2.

В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дешевле на 2,3%, а в сегменте «дешевого» – на 0,3%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 12%.

Бостандыкский район

В течение трех месяцев в районе наблюдается стабильность ценовых показателей, при этом изменения средней цены предложения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов (1830 у.е./кв.м).

В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также изменились незначительно. Так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 0,1%, а в секторе эконом-класса – на 0,4%. Количество предложений за месяц уменьшилось на 5%.

Жетысуйский район

В данном районе ценовой показатель, также как и в предыдущих двух месяцах, не изменился – 1193 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,2%, а «дешевого», напротив, сократилась на 2,8%. За истекший период отмечено снижение уровня предложения на 7%.

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья сократилась на 1,6% до отметки 1491 у.е./кв.м. Основное влияние на снижение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 2,3%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно. Так, средние цены в секторе элит-класса снизились на 0,7%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,3%. По итогам мая спад объема предложения за месяц составил 1%.

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель третий месяц лежит в пределах среднестатистической ошибки – 1111 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры изменения также незначительны. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 1,2% и 1,4% соответственно. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 6%.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

По городу в данном месяце снижение ценовых показателей, в зависимости от количества комнат, наблюдается на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,7% и 1,8% соответственно. В зависимости от типа постройки, снижение средней цены предложения жилой площади в панельных домах составило 1,2%, в кирпичных и монолитных – 1,6% и 2,7% соответственно.

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 41% (-1112 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1688 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1422 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1444 у.е./кв.м).

За аналогичный период снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, составило: на квартиры в панельных домах 47% (-1363 у.е./кв.м), в кирпичных – 43% (-1466 у.е./кв.м) и в монолитных – 36% (-1113 у.е./кв.м).

За все время наблюдения за рынком вторичного жилья города Алматы снижение среднемесячного ценового показателя составило 43% (-1313 у.е./кв.м).

Таблица 3.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя цена предложения в апреле 2010 года, у.е./кв.м	Средняя цена предложения в мае 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущему месяцу,		Погрешность
			у.е./кв.м	%	у.е./кв.м	%
1-комнатные	1612	1583	-29	-1,74	+/-15	+/-0,93
2-комнатные	1637	1626	-11	-0,65	+/-17	+/-1,01
3-комнатные	1777	1745	-32	-1,80	+/-19	+/-1,06
Многокомнатные	2117	2080	-37	-1,78	+/-42	+/-1,98
По городу	1763	1744	-19	-1,11	+/-11	+/-0,62

Таблица 4.

Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Кол-во квартир в апреле 2010 года, шт.	Кол-во квартир в мае 2010 года, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Темп прироста к предыдущему месяцу,
				шт.	%
1-комнатные	1839	1794	20,85	-45	-2,41
2-комнатные	2916	2827	32,86	-88	-3,03
3-комнатные	3082	2987	34,72	-95	-3,08
Многокомнатные	1077	995	11,56	-82	-7,61
По городу	8913	8603	100,00	-310	-3,47

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры	Средняя цена предложения в апреле 2010 года, у.е./кв.м	Средняя цена предложения в мае 2010 года, у.е./кв.м	Темп прироста к предыдущему месяцу,		Погрешность
			у.е./кв.м	%	у.е./кв.м	%
Панель	1546	1528	-18	-1,17	+/-8	+/-0,51
Кирпич	1936	1906	-30	-1,55	+/-20	+/-1,05
Монолит	2000	1945	-55	-2,74	+/-29	+/-1,49
По городу	1763	1744	-19	-1,11	+/-11	+/-0,62

Таблица 6.

Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома

Тип квартиры	Кол-во квартир в апреле 2010 года, шт.	Кол-во квартир в мае 2010 года, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Темп прироста к предыдущему месяцу,
				шт.	%
Панель	4023	3904	45,38	-119	-2,94
Кирпич	2973	2825	32,84	-148	-4,95
Монолит	1918	1874	21,78	-44	-2,29
По городу	8913	8603	100,00	-310	-3,47

Индекс расслоения

В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,70, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,42, а максимальный – в Медеуском – 1,88.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах 2,2 тыс. у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – 1,3 тыс. у.е./кв.м.

По отношению к апрелю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 1,8% до уровня 2179 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,1% (1284 у.е/кв.м).

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район	Индекс расслоения в данном месяце	Верхние ценовые сегменты в апреле 2010 года, у.е./кв.м	Верхние ценовые сегменты в мае 2010 года, у.е./кв.м	Изменение верхних ценовых сегментов
				%	у. е.
Алмалинский	1,75	2352	2314	-1,60	-39
Медеуский	1,88	3093	3024	-2,25	-69
Бостандыкский	1,79	2446	2444	-0,07	-2
Жетысуйский	1,65	1495	1514	+1,24	+19
Ауэзовский	1,42	1691	1679	-0,66	-12
Турксибский	1,55	1364	1348	-1,15	-16
По городу	1,70	2220	2179	-1,84	-41

Район	Нижние ценовые сегменты в апреле 2010 года, у.е./кв.м	Нижние ценовые сегменты в мае 2010 года, у.е./кв.м	Изменение нижних ценовых сегментов
			%	у. е.
Алмалинский	1347	1323	-1,76	-24
Медеуский	1610	1606	-0,25	-4
Бостандыкский	1368	1363	-0,37	-5
Жетысуйский	943	916	-2,79	-27
Ауэзовский	1180	1183	+0,27	+3
Турксибский	885	872	-1,41	-13
По городу	1299	1284	-1,10	-15

Выводы и прогнозы

Итак, на рынке вторичного жилья продолжает сохраняться тенденция увеличения ценовых показателей, однако в поведении тренда намечается стабилизация, которая в дальнейшем может привести к новому витку снижения средних цен предложения.

Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz