На последней неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1717 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 10 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 0,4% до 8609 объектов, а объем предложения уменьшился на 2,1%, составив 1054 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается только в Алмалинском и Бостандыкском районах на 3% и 5% соответственно, а в остальных районах города прослеживается снижение предложения. Максимальное сокращение предложения зафиксировано в Турксибском районе – на 13%, а минимальное – в Ауэзовском – на 0,3%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, незначительные колебания предложения носят случайный характер. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Алмалинский |
1761 |
1755 |
-6 |
-0,36 |
+/-16 |
+/-0,89 |
Медеуский |
2315 |
2292 |
-23 |
-1,00 |
+/-30 |
+/-1,31 |
Бостандыкский |
1827 |
1827 |
0 |
0,00 |
+/-17 |
+/-0,96 |
Жетысуйский |
1193 |
1190 |
-3 |
-0,27 |
+/-23 |
+/-1,90 |
Ауэзовский |
1494 |
1490 |
-4 |
-0,26 |
+/-8 |
+/-0,52 |
Турксибский |
1102 |
1096 |
-6 |
-0,57 |
+/-22 |
+/-2,01 |
Город |
1725 |
1717 |
-8 |
-0,44 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Алмалинский |
2163 |
2230 |
25,90 |
+67 |
+3,10 |
Медеуский |
1266 |
1172 |
13,61 |
-94 |
-7,42 |
Бостандыкский |
2095 |
2207 |
25,64 |
+112 |
+5,35 |
Жетысуйский |
410 |
406 |
4,72 |
-4 |
-0,98 |
Ауэзовский |
2324 |
2317 |
26,91 |
-7 |
-0,30 |
Турксибский |
318 |
277 |
3,22 |
-41 |
-12,89 |
Город |
8576 |
8609 |
100,00 |
+33 |
+0,38 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от типа и формата квартиры, изменения ценовых показателей находятся на уровне среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1377 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1497 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1680 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1651 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1687 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1665 у.е./кв.м) и 39% (-1220 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47,6% (-1562 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1570 |
1567 |
-3 |
-0,19 |
+/-14 |
+/-0,90 |
2-комнатные |
1611 |
1617 |
+6 |
+0,34 |
+/-16 |
+/-0,99 |
3-комнатные |
1731 |
1723 |
-8 |
-0,52 |
+/-18 |
+/-1,05 |
Многокомнатные |
2033 |
2055 |
+22 |
+1,07 |
+/-40 |
+/-1,97 |
По городу |
1725 |
1717 |
-8 |
-0,44 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
1852 |
1907 |
22,15 |
+55 |
+2,97 |
2-комнатные |
2744 |
2907 |
33,77 |
+163 |
+5,94 |
3-комнатные |
2968 |
2880 |
33,45 |
-88 |
-2,96 |
Многокомнатные |
1012 |
915 |
10,63 |
-97 |
-9,58 |
По городу |
8576 |
8609 |
100,00 |
+33 |
+0,38 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1508 |
1513 |
+5 |
+0,37 |
+/-8 |
+/-0,50 |
Кирпич |
1858 |
1858 |
0 |
0,00 |
+/-20 |
+/-1,09 |
Монолит |
1878 |
1872 |
-6 |
-0,33 |
+/-29 |
+/-1,53 |
По городу |
1725 |
1717 |
-8 |
-0,44 |
+/-10 |
+/-0,61 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
3949 |
4089 |
47,50 |
+140 |
+3,55 |
Кирпич |
2735 |
2751 |
31,95 |
+16 |
+0,59 |
Монолит |
1892 |
1769 |
20,55 |
-123 |
-6,50 |
По городу |
8576 |
8609 |
100,00 |
+33 |
+0,38 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,67. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,88 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,42 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса, напротив, вырос.
В сегменте «дорогого» жилья снижение показателя составило 1% (2181 у.е./кв.м), при этом подешевели 1- и 3-комнатные квартиры на 1% и 1,1% соответственно, а на 2- и многокомнатные, напротив, наблюдается рост на 0,1% и 0,5%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,6% до отметки 1302 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 1,7%, 2-комнатные – на 1% и многокомнатные – на 2,6%, а 3-комнатные, напротив, сократились на 1%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1,73 |
2319 |
2280 |
-39 |
-1,71 |
Медеуский |
1,88 |
3009 |
2987 |
-22 |
-0,71 |
Бостандыкский |
1,74 |
2425 |
2397 |
-28 |
-1,16 |
Жетысуйский |
1,64 |
1546 |
1496 |
-50 |
-3,23 |
Ауэзовский |
1,42 |
1687 |
1693 |
+6 |
+0,37 |
Турксибский |
1,60 |
1341 |
1336 |
-5 |
-0,35 |
Город |
1,67 |
2202 |
2181 |
-21 |
-0,97 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
Алмалинский |
1317 |
1318 |
+1 |
+0,05 |
Медеуский |
1607 |
1586 |
-21 |
-1,29 |
Бостандыкский |
1366 |
1378 |
+12 |
+0,86 |
Жетысуйский |
907 |
914 |
+7 |
+0,72 |
Ауэзовский |
1169 |
1196 |
+27 |
+2,26 |
Турксибский |
857 |
835 |
-22 |
-2,55 |
Город |
1295 |
1302 |
+7 |
+0,55 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,4% (-2402 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40,1% (-872 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz