На четвертой неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1725 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать о снижении ценового показателя в целом по городу. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 3,9% до 8576 объектов, а объем предложения уменьшился на 7,1%, составив 1077 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Бостандыкского и Ауэзовского, где рост составил 5% и 0,4% соответственно. Максимальное сокращение предложения зафиксировано в Медеуском районе – на 21%, а минимальное – в Турксибском – на 2%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако уменьшение предложения в сегментах – 2000-2500 у.е./кв.м – способствовало снижению общегородского показателя. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1764 |
1761 |
-3 |
-0,17 |
+/-16 |
+/-0,92 |
|
Медеуский |
2334 |
2315 |
-19 |
-0,82 |
+/-29 |
+/-1,24 |
|
Бостандыкский |
1826 |
1827 |
+1 |
+0,04 |
+/-18 |
+/-1,00 |
|
Жетысуйский |
1201 |
1193 |
-8 |
-0,70 |
+/-24 |
+/-2,01 |
|
Ауэзовский |
1490 |
1494 |
+4 |
+0,26 |
+/-8 |
+/-0,54 |
|
Турксибский |
1112 |
1102 |
-10 |
-0,91 |
+/-22 |
+/-1,95 |
|
Город |
1748 |
1725 |
-23 |
-1,35 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
2278 |
2163 |
25,22 |
-115 |
-5,05 |
|
Медеуский |
1597 |
1266 |
14,76 |
-331 |
-20,73 |
|
Бостандыкский |
1988 |
2095 |
24,43 |
+107 |
+5,38 |
|
Жетысуйский |
421 |
410 |
4,78 |
-11 |
-2,61 |
|
Ауэзовский |
2316 |
2324 |
27,10 |
+8 |
+0,35 |
|
Турксибский |
325 |
318 |
3,71 |
-7 |
-2,15 |
|
Город |
8925 |
8576 |
100,00 |
-349 |
-3,91 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Ауэзовском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, снижение наблюдается только на многокомнатные квартиры на 3,8%, а в зависимости от типа постройки, спад средних цен прослеживается на кирпичные дома на 2,6%. Изменение остальных ценовых показателей находится на уровне среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1374 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1502 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1671 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1673 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1692 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1665 у.е./кв.м) и 39% (-1214 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47,4% (-1554 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1581 |
1570 |
-11 |
-0,67 |
+/-15 |
+/-0,97 |
|
2-комнатные |
1627 |
1611 |
-16 |
-0,96 |
+/-17 |
+/-1,03 |
|
3-комнатные |
1748 |
1731 |
-17 |
-0,96 |
+/-19 |
+/-1,07 |
|
Многокомнатные |
2114 |
2033 |
-81 |
-3,79 |
+/-42 |
+/-2,01 |
|
По городу |
1748 |
1725 |
-23 |
-1,35 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1581 |
1852 |
21,60 |
-86 |
-4,44 |
|
2-комнатные |
1627 |
2744 |
32,00 |
-204 |
-6,92 |
|
3-комнатные |
1748 |
2968 |
34,61 |
-14 |
-0,47 |
|
Многокомнатные |
2114 |
1012 |
11,80 |
-45 |
-4,26 |
|
По городу |
8925 |
8576 |
100,00 |
-349 |
-3,91 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1507 |
1508 |
1 |
0,08 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Кирпич |
1908 |
1858 |
-50 |
-2,62 |
+/-20 |
+/-1,08 |
|
Монолит |
1899 |
1878 |
-21 |
-1,09 |
+/-29 |
+/-1,53 |
|
По городу |
1748 |
1725 |
-23 |
-1,35 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
4023 |
3949 |
46,05 |
-74 |
-1,84 |
|
Кирпич |
2954 |
2735 |
31,89 |
-219 |
-7,41 |
|
Монолит |
1948 |
1892 |
22,06 |
-56 |
-2,87 |
|
По городу |
8925 |
8576 |
100,00 |
-349 |
-3,91 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,87 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья снижение показателя составило 1,2% (2202 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 0,5%, 2-комнатные – на 1,2%, 3-комнатные – на 0,5% и многокомнатные – на 4%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 1,1% до отметки 1295 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры уменьшились в цене на 0,6%, 2-комнатные – на 1%, 3-комнатные – 0,7% и многокомнатные – на 3%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,76 |
2319 |
2319 |
0 |
0,00 |
|
Медеуский |
1,87 |
2999 |
3009 |
+10 |
+0,31 |
|
Бостандыкский |
1,78 |
2454 |
2425 |
-29 |
-1,17 |
|
Жетысуйский |
1,70 |
1515 |
1546 |
+31 |
+2,08 |
|
Ауэзовский |
1,44 |
1669 |
1687 |
+18 |
+1,10 |
|
Турксибский |
1,56 |
1346 |
1341 |
-5 |
-0,36 |
|
Город |
1,70 |
2229 |
2202 |
-27 |
-1,18 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1317 |
1317 |
0 |
0,00 |
|
Медеуский |
1623 |
1607 |
-16 |
-0,99 |
|
Бостандыкский |
1351 |
1366 |
+15 |
+1,12 |
|
Жетысуйский |
929 |
907 |
-22 |
-2,31 |
|
Ауэзовский |
1178 |
1169 |
-9 |
-0,76 |
|
Турксибский |
886 |
857 |
-29 |
-3,24 |
|
Город |
1309 |
1295 |
-14 |
-1,07 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52% (-2381 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40,5% (-880 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz