На второй неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1762 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать ценовую стагнацию. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 1% до 8496 объектов, а объем предложения увеличился на 1,5%, составив 1130 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Медеуского и Ауэзовского, где спад предложения составил 1%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском районе – на 10%, а минимальное – в Бостандыкском – на 1%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На данной неделе во всех районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1772 |
1777 |
+5 |
+0,29 |
+/-17 |
+/-0,93 |
|
Медеуский |
2329 |
2347 |
+18 |
+0,81 |
+/-28 |
+/-1,21 |
|
Бостандыкский |
1838 |
1830 |
-8 |
-0,47 |
+/-19 |
+/-1,02 |
|
Жетысуйский |
1193 |
1188 |
-5 |
-0,46 |
+/-26 |
+/-2,19 |
|
Ауэзовский |
1492 |
1492 |
0 |
0,00 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1121 |
1126 |
+5 |
+0,49 |
+/-23 |
+/-2,03 |
|
Город |
1765 |
1762 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
1994 |
2030 |
23,89 |
+36 |
+1,81 |
|
Медеуский |
1490 |
1469 |
17,29 |
-21 |
-1,41 |
|
Бостандыкский |
2233 |
2263 |
26,64 |
+30 |
+1,34 |
|
Жетысуйский |
306 |
338 |
3,98 |
+32 |
+10,46 |
|
Ауэзовский |
2109 |
2081 |
24,49 |
-28 |
-1,33 |
|
Турксибский |
279 |
315 |
3,71 |
+36 |
+12,90 |
|
Город |
8411 |
8496 |
100,00 |
+85 |
+1,01 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, изменения незначительные, лежащие в пределах среднестатистической ошибки выборки. А в зависимости от типа постройки, прослеживается снижение только на панельные дома на 0,9% (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1346 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1473 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1647 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1589 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1689 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1634 у.е./кв.м) и 36% (-1115 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,3% (-1517 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1601 |
1598 |
-3 |
-0,18 |
+/-16 |
+/-1,01 |
|
2-комнатные |
1635 |
1641 |
+6 |
+0,34 |
+/-17 |
+/-1,04 |
|
3-комнатные |
1767 |
1756 |
-11 |
-0,67 |
+/-19 |
+/-1,06 |
|
Многокомнатные |
2080 |
2117 |
+37 |
+1,79 |
+/-43 |
+/-2,05 |
|
По городу |
1765 |
1762 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1631 |
1643 |
19,34 |
+12 |
+0,74 |
|
2-комнатные |
2744 |
2793 |
32,87 |
+49 |
+1,79 |
|
3-комнатные |
3032 |
3074 |
36,18 |
+42 |
+1,39 |
|
Многокомнатные |
1004 |
986 |
11,61 |
-18 |
-1,79 |
|
По городу |
8411 |
8496 |
100,00 |
+85 |
+1,01 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1525 |
1511 |
-14 |
-0,90 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Кирпич |
1891 |
1889 |
-2 |
-0,10 |
+/-20 |
+/-1,08 |
|
Монолит |
1953 |
1977 |
+24 |
+1,26 |
+/-30 |
+/-1,51 |
|
По городу |
1765 |
1762 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,64 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
3707 |
3753 |
44,17 |
+46 |
+1,24 |
|
Кирпич |
2806 |
2881 |
33,91 |
+75 |
+2,67 |
|
Монолит |
1898 |
1862 |
21,92 |
-36 |
-1,90 |
|
По городу |
8411 |
8496 |
100,00 |
+85 |
+1,01 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,89 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,42 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 0,4% (2272 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где прослеживается спад цен на 0,9%. Средние цены предложения 2-комнатного жилья увеличились на 0,6%, 3-комнатного – на 0,8% и многокомнатного – на 1,1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель вырос на 0,3% до отметки 1322 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,8%, 2-комнатные – на 0,6% и многокомнатные – на 1,9%, а 3-комнатные, напротив, сократились на 0,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,76 |
2308 |
2347 |
+39 |
+1,71 |
|
Медеуский |
1,89 |
3065 |
3058 |
-7 |
-0,22 |
|
Бостандыкский |
1,81 |
2475 |
2471 |
-4 |
-0,18 |
|
Жетысуйский |
1,61 |
1504 |
1509 |
+5 |
+0,38 |
|
Ауэзовский |
1,42 |
1660 |
1688 |
+28 |
+1,64 |
|
Турксибский |
1,57 |
1341 |
1376 |
+35 |
+2,62 |
|
Город |
1,72 |
2263 |
2272 |
+9 |
+0,42 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1333 |
1331 |
-2 |
-0,11 |
|
Медеуский |
1596 |
1619 |
+23 |
+1,43 |
|
Бостандыкский |
1355 |
1363 |
+8 |
+0,63 |
|
Жетысуйский |
898 |
935 |
+37 |
+4,06 |
|
Ауэзовский |
1185 |
1188 |
+3 |
+0,24 |
|
Турксибский |
909 |
876 |
-33 |
-3,71 |
|
Город |
1318 |
1322 |
+4 |
+0,26 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,4% (-2311 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,2% (-853 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz