На второй неделе мая ценовой показатель зафиксирован на уровне 1296 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 18 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3,1% до 1305 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 0,3% (136 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1305, из них: на левобережье – 251, правобережье – 1054. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, однако наблюдается небольшое снижение предложения в сегментах от 1000 у.е./кв.м до 1200 у.е./кв.м. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что однокомнатные квартиры занимают 19% (242 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (455), 3-комнатные – 33% (432) и многокомнатные – 13% (176).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48%, квартиры в панельных и монолитных домах – 24% и 28% соответственно.
По городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, средние цены продажи не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-859 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 41% (-865 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 40% (-889 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 35% (-792 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-903 у.е./кв.м), кирпичных – на 40% (-875 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-843 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1216 |
1222 |
+6 |
+0,42 |
+/-29 |
+/-2,37 |
|
2-комнатные |
1231 |
1255 |
+24 |
+2,02 |
+/-26 |
+/-2,07 |
|
3-комнатные |
1312 |
1316 |
+4 |
+0,28 |
+/-31 |
+/-2,38 |
|
Многокомнатные |
1516 |
1457 |
-59 |
-3,83 |
+/-74 |
+/-4,95 |
|
По городу |
1287 |
1296 |
+9 |
+0,74 |
+/-18 |
+/-1,40 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
265 |
242 |
18,54 |
-23 |
-8,68 |
|
2-комнатные |
503 |
455 |
34,87 |
-48 |
-9,54 |
|
3-комнатные |
419 |
432 |
33,10 |
+13 |
+3,10 |
|
Многокомнатные |
159 |
176 |
13,49 |
+17 |
+10,69 |
|
По городу |
1346 |
1305 |
100,00 |
-41 |
-3,05 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1182 |
1178 |
-4 |
-0,35 |
+/-23 |
+/-1,95 |
|
Кирпич |
1294 |
1294 |
0 |
0,00 |
+/-26 |
+/-2,01 |
|
Монолит |
1363 |
1399 |
+36 |
+2,62 |
+/-39 |
+/-2,83 |
|
По городу |
1287 |
1296 |
+9 |
+0,74 |
+/-18 |
+/-1,40 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
308 |
308 |
23,60 |
0 |
0,00 |
|
Кирпич |
679 |
629 |
48,20 |
-50 |
-7,36 |
|
Монолит |
359 |
368 |
28,20 |
+9 |
+2,51 |
|
По городу |
1346 |
1305 |
100,00 |
-41 |
-3,05 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1512 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 1%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1245 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 4%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1464 |
1512 |
+48 |
+3,29 |
+/-63 |
+/-4,23 |
|
Панель |
1063 |
649 |
-414 |
-38,92 |
+/-271 |
+/-30,15 |
|
Кирпич |
1312 |
1389 |
+77 |
+5,92 |
+/-103 |
+/-7,66 |
|
Монолит |
1618 |
1633 |
+15 |
+0,90 |
+/-70 |
+/-4,30 |
|
1-комнатные |
1139 |
1149 |
+10 |
+0,92 |
+/-99 |
+/-8,63 |
|
2-комнатные |
1370 |
1511 |
+141 |
+10,24 |
+/-127 |
+/-8,82 |
|
3-комнатные |
1454 |
1488 |
+34 |
+2,35 |
+/-85 |
+/-5,80 |
|
Многокомнатные |
1802 |
1782 |
-20 |
-1,07 |
+/-134 |
+/-7,48 |
|
Правобережье |
1247 |
1245 |
-2 |
-0,15 |
16 |
1,26 |
|
Панель |
1187 |
1191 |
+4 |
+0,28 |
+/-21 |
+/-1,76 |
|
Кирпич |
1290 |
1277 |
-13 |
-1,05 |
+/-25 |
+/-1,92 |
|
Монолит |
1213 |
1242 |
+29 |
+2,34 |
+/-34 |
+/-2,77 |
|
1-комнатные |
1228 |
1235 |
+7 |
+0,55 |
+/-29 |
+/-2,36 |
|
2-комнатные |
1208 |
1212 |
+4 |
+0,37 |
+/-20 |
+/-1,66 |
|
3-комнатные |
1274 |
1270 |
-4 |
-0,32 |
+/-31 |
+/-2,45 |
|
Многокомнатные |
1364 |
1298 |
-66 |
-4,88 |
+/-74 |
+/-5,53 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
248 |
251 |
10,00 |
+3 |
+1,21 |
|
Панель |
12 |
7 |
2,79 |
-5 |
-41,67 |
|
Кирпич |
103 |
96 |
38,25 |
-7 |
-6,80 |
|
Монолит |
133 |
148 |
58,96 |
+15 |
+11,28 |
|
1-комнатные |
34 |
37 |
14,74 |
+3 |
+8,82 |
|
2-комнатные |
71 |
66 |
26,29 |
-5 |
-7,04 |
|
3-комнатные |
88 |
90 |
35,86 |
+2 |
+2,27 |
|
Многокомнатные |
55 |
58 |
23,11 |
+3 |
+5,45 |
|
Правобережье |
1098 |
1054 |
100,00 |
-44 |
-4,01 |
|
Панель |
296 |
301 |
28,56 |
+5 |
+1,69 |
|
Кирпич |
576 |
533 |
50,57 |
-43 |
-7,47 |
|
Монолит |
226 |
220 |
20,87 |
-6 |
-2,65 |
|
1-комнатные |
231 |
205 |
19,45 |
-26 |
-11,26 |
|
2-комнатные |
432 |
389 |
36,91 |
-43 |
-9,95 |
|
3-комнатные |
331 |
342 |
32,45 |
+11 |
+3,32 |
|
Многокомнатные |
104 |
118 |
11,20 |
+14 |
+13,46 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,9% (-962 у.е./кв.м) и правобережья – 40,8% (-859 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,1% (-866 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 14). Наименьший диапазон цен (диаграмма 15) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,58 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,05 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дешевом» сегменте жилья, а в «дорогом» прослеживается стабильность (диаграммы 16-17).
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения осталась уровня 1685 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,5%, на 3-комнатное – 0,9% и многокомнатное – 5,2%, а на 2-комнатное, напротив, зафиксирован рост на 2,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47,7% (-1539 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1,4% до 957 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,9%, на 2-комнатное – 1,2%, на 3-комнатное – 1,3% и многокомнатное – 2,8%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,7% (-507 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1507 |
-48,16 |
-1400 |
|
2-комнатные |
3168 |
1596 |
-49,61 |
-1572 |
|
3-комнатные |
3217 |
1738 |
-45,99 |
-1479 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2036 |
-40,46 |
-1383 |
|
По городу |
3224 |
1685 |
-47,70 |
-1539 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
953 |
-36,63 |
-550 |
|
2-комнатные |
1371 |
957 |
-30,19 |
-414 |
|
3-комнатные |
1400 |
943 |
-32,59 |
-457 |
|
Многокомнатные |
1525 |
995 |
-34,76 |
-530 |
|
По городу |
1464 |
957 |
-34,66 |
-507 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz