На первой неделе мая средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1765 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м (+/-0,6%), можно констатировать незначительное снижение средневзвешенной цены предложения. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 4,8% до 8411 объектов, а объем предложения уменьшился на 5,4%, составив 1113 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост предложения составил 3%. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Жетысуйском районе – на 8%, а минимальное – в Бостандыкском – на 2%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Спад средней цены предложения прослеживается только в Ауэзовском и Алмалинском районах на 0,8% и 1,1% соответственно. В остальных районах города изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1792 |
1772 |
-20 |
-1,11 |
+/-16 |
+/-0,91 |
|
Медеуский |
2343 |
2329 |
-14 |
-0,60 |
+/-28 |
+/-1,20 |
|
Бостандыкский |
1838 |
1838 |
0 |
0,00 |
+/-18 |
+/-0,99 |
|
Жетысуйский |
1195 |
1193 |
-2 |
-0,16 |
+/-27 |
+/-2,26 |
|
Ауэзовский |
1505 |
1492 |
-13 |
-0,84 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Турксибский |
1115 |
1121 |
+6 |
+0,50 |
+/-23 |
+/-2,02 |
|
Город |
1777 |
1765 |
-12 |
-0,68 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
2134 |
1994 |
23,71 |
-140 |
-6,56 |
|
Медеуский |
1589 |
1490 |
17,71 |
-99 |
-6,23 |
|
Бостандыкский |
2287 |
2233 |
26,55 |
-54 |
-2,36 |
|
Жетысуйский |
334 |
306 |
3,64 |
-28 |
-8,38 |
|
Ауэзовский |
2221 |
2109 |
25,07 |
-112 |
-5,04 |
|
Турксибский |
271 |
279 |
3,32 |
+8 |
+2,95 |
|
Город |
8836 |
8411 |
100,00 |
-425 |
-4,81 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, изменения незначительные, лежащие в пределах среднестатистической ошибки выборки. А в зависимости от типа постройки, прослеживается снижение на панельные и кирпичные дома на 0,7% и 1,2% соответственно (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1343 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1478 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1635 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1626 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1675 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1632 у.е./кв.м) и 37% (-1139 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,2% (-1514 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1610 |
1601 |
-9 |
-0,58 |
+/-16 |
+/-0,97 |
|
2-комнатные |
1632 |
1635 |
+3 |
+0,21 |
+/-17 |
+/-1,04 |
|
3-комнатные |
1783 |
1767 |
-16 |
-0,88 |
+/-19 |
+/-1,05 |
|
Многокомнатные |
2094 |
2080 |
-14 |
-0,66 |
+/-42 |
+/-2,02 |
|
По городу |
1777 |
1765 |
-12 |
-0,68 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1805 |
1631 |
19,39 |
-174 |
-9,64 |
|
2-комнатные |
2840 |
2744 |
32,62 |
-96 |
-3,38 |
|
3-комнатные |
3096 |
3032 |
36,05 |
-64 |
-2,07 |
|
Многокомнатные |
1095 |
1004 |
11,94 |
-91 |
-8,31 |
|
По городу |
8836 |
8411 |
100,00 |
-425 |
-4,81 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1536 |
1525 |
-11 |
-0,72 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Кирпич |
1914 |
1891 |
-23 |
-1,23 |
+/-21 |
+/-1,08 |
|
Монолит |
1949 |
1953 |
+4 |
+0,16 |
+/-29 |
+/-1,50 |
|
По городу |
1777 |
1765 |
-12 |
-0,68 |
+/-11 |
+/-0,63 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
3952 |
3707 |
44,07 |
-245 |
-6,20 |
|
Кирпич |
2921 |
2806 |
33,36 |
-115 |
-3,94 |
|
Монолит |
1963 |
1898 |
22,57 |
-65 |
-3,31 |
|
По городу |
8836 |
8411 |
100,00 |
-425 |
-4,81 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,92 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,40 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса (диаграммы 22 и 23).
В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,6% (2263 у.е./кв.м), при этом подешевели только 3-комнатные квартиры на 1,9%, а на многокомнатные, напротив, прослеживается рост на 0,3%. Средние цены на 1- и 2-комнатное жилье за неделю не изменились.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,5% до отметки 1318 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 0,5%, 2-комнатные – на 0,4%, 3-комнатные – на 0,3% и многокомнатные – на 1,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,73 |
2329 |
2308 |
-21 |
-0,92 |
|
Медеуский |
1,92 |
3084 |
3065 |
-19 |
-0,62 |
|
Бостандыкский |
1,83 |
2460 |
2475 |
+15 |
+0,62 |
|
Жетысуйский |
1,67 |
1537 |
1504 |
-33 |
-2,19 |
|
Ауэзовский |
1,40 |
1680 |
1660 |
-20 |
-1,18 |
|
Турксибский |
1,48 |
1367 |
1341 |
-26 |
-1,86 |
|
Город |
1,72 |
2276 |
2263 |
-13 |
-0,59 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1357 |
1333 |
-24 |
-1,82 |
|
Медеуский |
1607 |
1596 |
-11 |
-0,64 |
|
Бостандыкский |
1354 |
1355 |
+1 |
+0,04 |
|
Жетысуйский |
909 |
898 |
-11 |
-1,13 |
|
Ауэзовский |
1179 |
1185 |
+6 |
+0,53 |
|
Турксибский |
896 |
909 |
+13 |
+1,46 |
|
Город |
1325 |
1318 |
-7 |
-0,53 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,6% (-2320 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,4% (-857 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz