На последней неделе апреля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1777 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 1,4% до 8836 объектов, а объем предложения уменьшился на 0,5%, составив 1177 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Жетысуйском районе на 19%, Алмалинском и Ауэзовском – на 2% и 1% соответственно. В Бостандыкском и Турксибском районах прослеживается незначительный спад на 1% и 0,4%, а в Медеуском – в течение недели количество предложений не изменилось. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Спад средней цены предложения прослеживается только в Ауэзовском районе на 1,1%. В остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Алмалинский |
1803 |
1792 |
-11 |
-0,60 |
+/-16 |
+/-0,90 |
|
Медеуский |
2350 |
2343 |
-7 |
-0,30 |
+/-28 |
+/-1,18 |
|
Бостандыкский |
1843 |
1838 |
-5 |
-0,22 |
+/-18 |
+/-0,97 |
|
Жетысуйский |
1199 |
1195 |
-4 |
-0,30 |
+/-23 |
+/-1,93 |
|
Ауэзовский |
1521 |
1505 |
-16 |
-1,06 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Турксибский |
1109 |
1115 |
+6 |
+0,56 |
+/-22 |
+/-1,99 |
|
Город |
1780 |
1777 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Алмалинский |
2183 |
2134 |
24,15 |
-49 |
-2,24 |
|
Медеуский |
1589 |
1589 |
17,98 |
0 |
0,00 |
|
Бостандыкский |
2258 |
2287 |
25,88 |
+29 |
+1,28 |
|
Жетысуйский |
412 |
334 |
3,78 |
-78 |
-18,93 |
|
Ауэзовский |
2247 |
2221 |
25,14 |
-26 |
-1,16 |
|
Турксибский |
270 |
271 |
3,07 |
+1 |
+0,37 |
|
Город |
8959 |
8836 |
100,00 |
-123 |
-1,37 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Бостандыкском и Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, изменения незначительные, лежащие в пределах среднестатистической ошибки выборки (таблицы 3-6).
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1334 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1482 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1619 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1612 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1664 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1609 у.е./кв.м) и 37% (-1142 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 45,8% (-1502 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1603 |
1610 |
+7 |
+0,48 |
+/-15 |
+/-0,92 |
|
2-комнатные |
1644 |
1632 |
-12 |
-0,74 |
+/-17 |
+/-1,02 |
|
3-комнатные |
1787 |
1783 |
-4 |
-0,19 |
+/-19 |
+/-1,05 |
|
Многокомнатные |
2080 |
2094 |
+14 |
+0,70 |
+/-41 |
+/-1,96 |
|
По городу |
1780 |
1777 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
1783 |
1805 |
20,43 |
+22 |
+1,23 |
|
2-комнатные |
2955 |
2840 |
32,14 |
-115 |
-3,89 |
|
3-комнатные |
3117 |
3096 |
35,04 |
-21 |
-0,67 |
|
Многокомнатные |
1104 |
1095 |
12,39 |
-9 |
-0,82 |
|
По городу |
8959 |
8836 |
100,00 |
-123 |
-1,37 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1535 |
1536 |
+1 |
+0,06 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Кирпич |
1905 |
1914 |
+9 |
+0,48 |
+/-20 |
+/-1,06 |
|
Монолит |
1969 |
1949 |
-20 |
-0,99 |
+/-29 |
+/-1,50 |
|
По городу |
1780 |
1777 |
-3 |
-0,17 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Количество |
Количество |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
4000 |
3952 |
44,73 |
-48 |
-1,20 |
|
Кирпич |
3009 |
2921 |
33,06 |
-88 |
-2,92 |
|
Монолит |
1950 |
1963 |
22,22 |
+13 |
+0,67 |
|
По городу |
8959 |
8836 |
100,00 |
-123 |
-1,37 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,92 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился только на квартиры элит-класса, а на жилье эконом-класса, напротив, прослеживается рост.
В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,1% (2276 у.е./кв.м), при этом подешевели 2- и 3-комнатные квартиры на 0,7% и 0,8% соответственно. На 1- и многокомнатное жилье зафиксирован рост цен на 1,2% и 1,6%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель вырос на 0,8% до отметки 1325 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,1%, 2-комнатные – на 0,5%, 3-комнатные – на 1,2% и многокомнатные – на 1,3%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1,72 |
2390 |
2329 |
-61 |
-2,56 |
|
Медеуский |
1,92 |
3064 |
3084 |
+20 |
+0,67 |
|
Бостандыкский |
1,82 |
2460 |
2460 |
0 |
0,00 |
|
Жетысуйский |
1,69 |
1491 |
1537 |
+46 |
+3,08 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1685 |
1680 |
-5 |
-0,30 |
|
Турксибский |
1,52 |
1366 |
1367 |
+1 |
+0,07 |
|
Город |
1,72 |
2278 |
2276 |
-2 |
-0,09 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
Алмалинский |
1327 |
1357 |
+30 |
+2,33 |
|
Медеуский |
1607 |
1607 |
0 |
0,00 |
|
Бостандыкский |
1361 |
1354 |
-7 |
-0,47 |
|
Жетысуйский |
944 |
909 |
-35 |
-3,69 |
|
Ауэзовский |
1175 |
1179 |
+4 |
+0,33 |
|
Турксибский |
869 |
896 |
+27 |
+3,10 |
|
Город |
1315 |
1325 |
+10 |
+0,76 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,3% (-2307 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,1% (-850 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Однако можно отметить заметную стабилизацию уже и в сегменте «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz