На третьей неделе апреля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1780 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 11 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 1% до 8959 объектов, а объем предложения уменьшился на 0,1%, составив 1183 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Алмалинского, где рост составил 2% и 4% соответственно. Максимально сократилось предложение в Жетысуйском районе – на 7%, а минимально – в Ауэзовском – на 1%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, небольшие всплески предложения не оказывают существенного влияния на общегородской показатель. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Рост средней цены предложения прослеживается только в Бостандыкском районе на 1,2%. В остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, и в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1816 |
1803 |
-13 |
-0,73 |
+/-17 |
+/-0,92 |
|
Медеуский |
2360 |
2350 |
-10 |
-0,43 |
+/-27 |
+/-1,16 |
|
Бостандыкский |
1821 |
1843 |
+22 |
+1,17 |
+/-18 |
+/-0,96 |
|
Жетысуйский |
1206 |
1199 |
-7 |
-0,61 |
+/-20 |
+/-1,66 |
|
Ауэзовский |
1525 |
1521 |
-4 |
-0,29 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1126 |
1109 |
-17 |
-1,52 |
+/-23 |
+/-2,03 |
|
Город |
1784 |
1780 |
-4 |
-0,21 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
2090 |
2183 |
24,37 |
+93 |
+4,45 |
|
Медеуский |
1652 |
1589 |
17,74 |
-63 |
-3,81 |
|
Бостандыкский |
2336 |
2258 |
25,20 |
-78 |
-3,34 |
|
Жетысуйский |
403 |
412 |
4,60 |
+9 |
+2,23 |
|
Ауэзовский |
2278 |
2247 |
25,08 |
-31 |
-1,36 |
|
Турксибский |
290 |
270 |
3,01 |
-20 |
-6,90 |
|
Город |
9049 |
8959 |
100,00 |
-90 |
-0,99 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, спад зафиксирован на 1-комнатные на 1,6% (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1628 |
1603 |
-25 |
-1,57 |
+/-15 |
+/-0,93 |
|
2-комнатные |
1642 |
1644 |
+2 |
+0,13 |
+/-17 |
+/-1,02 |
|
3-комнатные |
1788 |
1787 |
-1 |
-0,09 |
+/-19 |
+/-1,05 |
|
Многокомнатные |
2104 |
2080 |
-24 |
-1,15 |
+/-40 |
+/-1,94 |
|
По городу |
1784 |
1780 |
-4 |
-0,21 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1909 |
1783 |
19,90 |
-126 |
-6,60 |
|
2-комнатные |
2965 |
2955 |
32,98 |
-10 |
-0,34 |
|
3-комнатные |
3084 |
3117 |
34,79 |
+33 |
+1,07 |
|
Многокомнатные |
1091 |
1104 |
12,32 |
+13 |
+1,19 |
|
По городу |
9049 |
8959 |
100,00 |
-90 |
-0,99 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1341 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1470 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1616 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1627 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей изменения ценовых показателей не наблюдаются, так как изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1533 |
1535 |
+2 |
+0,10 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Кирпич |
1915 |
1905 |
-10 |
-0,51 |
+/-20 |
+/-1,04 |
|
Монолит |
1984 |
1969 |
-15 |
-0,77 |
+/-30 |
+/-1,51 |
|
По городу |
1784 |
1780 |
-4 |
-0,21 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 20 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
4038 |
4000 |
44,65 |
-38 |
-0,94 |
|
Кирпич |
3106 |
3009 |
33,59 |
-97 |
-3,12 |
|
Монолит |
1905 |
1950 |
21,77 |
+45 |
+2,36 |
|
По городу |
9049 |
8959 |
100,00 |
-90 |
-0,99 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1665 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1618 у.е./кв.м) и 36% (-1123 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 45,7% (-1499 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,91 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса.
В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,4% (2278 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средние цены остались на прежнем уровне. На 1-комнатные квартиры снижение составило 1%, на 3-комнатные – на 0,1% и многокомнатные – на 3,4%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 1,1% до отметки 1315 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 1,8%, 2-комнатные – на 1,7%, 3-комнатные – на 0,6% и многокомнатные – на 0,2%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,80 |
2389 |
2390 |
+1 |
+0,04 |
|
Медеуский |
1,91 |
3158 |
3064 |
-94 |
-2,99 |
|
Бостандыкский |
1,81 |
2409 |
2460 |
+51 |
+2,14 |
|
Жетысуйский |
1,58 |
1463 |
1491 |
+28 |
+1,92 |
|
Ауэзовский |
1,43 |
1705 |
1685 |
-20 |
-1,13 |
|
Турксибский |
1,57 |
1358 |
1366 |
+8 |
+0,56 |
|
Город |
1,73 |
2288 |
2278 |
-10 |
-0,42 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 20 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1354 |
1327 |
-27 |
-2,02 |
|
Медеуский |
1609 |
1607 |
-3 |
-0,16 |
|
Бостандыкский |
1374 |
1361 |
-14 |
-1,00 |
|
Жетысуйский |
936 |
944 |
+8 |
+0,85 |
|
Ауэзовский |
1187 |
1175 |
-12 |
-1,00 |
|
Турксибский |
901 |
869 |
-32 |
-3,55 |
|
Город |
1331 |
1315 |
-15 |
-1,14 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,3% (-2305 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39,5% (-860 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz