На второй неделе апреля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1784 у.е./кв.м, что на 1,9% выше прошлого показателя. Погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения равна в отчетной неделе 11 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 2,8% до 9049 объектов, а объем предложения увеличился на 5,8%, составив 1185 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского и Турксибского, где спад составил 14% и 6% соответственно. Максимально увеличилось предложение в Медеуском районе – на 11%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,4%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Однако небольшой рост предложения наблюдается на пике цен, в сегменте от 1500 до 1700 у.е./кв.м, а также в секторах от 1900 до 2000 у.е./кв.м и от 2400 до 2500 у.е./кв.м. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить на диаграммах 4-5 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Средняя цена предложения увеличилась в Алмалинском, Медеуском и Ауэзовском районах на 2,1%, 1,5% и 1,1% соответственно, а Жетысуйском, напротив, сократилась на 1,7%. В остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1778 |
1816 |
+38 |
+2,12 |
+/-17 |
+/-0,92 |
|
Медеуский |
2325 |
2360 |
+35 |
+1,51 |
+/-28 |
+/-1,21 |
|
Бостандыкский |
1824 |
1821 |
-3 |
-0,17 |
+/-17 |
+/-0,93 |
|
Жетысуйский |
1227 |
1206 |
-21 |
-1,71 |
+/-19 |
+/-1,61 |
|
Ауэзовский |
1509 |
1525 |
+16 |
+1,07 |
+/-8 |
+/-0,53 |
|
Турксибский |
1112 |
1126 |
+14 |
+1,21 |
+/-21 |
+/-1,90 |
|
Город |
1751 |
1784 |
+33 |
+1,91 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
2051 |
2090 |
23,10 |
+39 |
+1,90 |
|
Медеуский |
1495 |
1652 |
18,26 |
+157 |
+10,50 |
|
Бостандыкский |
2216 |
2336 |
25,82 |
+120 |
+5,42 |
|
Жетысуйский |
466 |
403 |
4,45 |
-63 |
-13,52 |
|
Ауэзовский |
2270 |
2278 |
25,17 |
+8 |
+0,35 |
|
Турксибский |
309 |
290 |
3,20 |
-19 |
-6,15 |
|
Город |
8807 |
9049 |
100,00 |
+242 |
+2,75 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Ауэзовском – 46%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу, в зависимости от формата квартиры, рост прослеживается на 1- и 3-комнатные на 1,5% и 2,2% соответственно (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1605 |
1628 |
+23 |
+1,46 |
+/-14 |
+/-0,89 |
|
2-комнатные |
1630 |
1642 |
+12 |
+0,73 |
+/-17 |
+/-1,01 |
|
3-комнатные |
1750 |
1788 |
+38 |
+2,16 |
+/-19 |
+/-1,07 |
|
Многокомнатные |
2072 |
2104 |
+32 |
+1,52 |
+/-43 |
+/-2,02 |
|
По городу |
1751 |
1784 |
+33 |
+1,91 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1857 |
1909 |
21,10 |
+52 |
+2,80 |
|
2-комнатные |
2902 |
2965 |
32,77 |
+63 |
+2,17 |
|
3-комнатные |
3031 |
3084 |
34,08 |
+53 |
+2,75 |
|
Многокомнатные |
1017 |
1091 |
12,06 |
+74 |
+7,28 |
|
По городу |
8807 |
9049 |
100,00 |
+242 |
+2,75 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1316 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1472 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1614 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1602 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей рост средних цен предложения наблюдается на все типы построек: монолитных – на 2,2%, кирпичных – на 1,4% и панельных – на 1%. Колебания средней цены предложения можно проследить на диаграммах 17-19 и в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1519 |
1533 |
+15 |
+0,96 |
+/-8 |
+/-0,50 |
|
Кирпич |
1888 |
1915 |
+27 |
+1,42 |
+/-20 |
+/-1,03 |
|
Монолит |
1942 |
1984 |
+42 |
+2,15 |
+/-30 |
+/-1,54 |
|
По городу |
1751 |
1784 |
+33 |
+1,91 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 6 апреля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 13 апреля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
4100 |
4038 |
44,62 |
-62 |
-1,51 |
|
Кирпич |
2854 |
3106 |
34,32 |
+252 |
+8,83 |
|
Монолит |
1853 |
1905 |
21,05 |
+52 |
+2,81 |
|
По городу |
8807 |
9049 |
100,00 |
+242 |
+2,75 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1666 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1608 у.е./кв.м) и 36% (-1108 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 45,6% (-1495 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,96 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры эконом-класса, так и на жилье элит-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 2,3% (2288 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 0,8%, 2-комнатные – 2%, 3-комнатные – на 2,8% и многокомнатные – на 2,5%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,5% до отметки 1331 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 1,3% и 3-комнатные – на 1,5%, а 2- и многокомнатные, напротив, сократились в цене на 0,2% и 1,75 соответственно.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,76 |
2301 |
2389 |
+88 |
+3,84 |
|
Медеуский |
1,96 |
3068 |
3158 |
+90 |
+2,94 |
|
Бостандыкский |
1,75 |
2455 |
2409 |
-46 |
-1,89 |
|
Жетысуйский |
1,56 |
1491 |
1463 |
-28 |
-1,85 |
|
Ауэзовский |
1,44 |
1692 |
1705 |
+13 |
+0,75 |
|
Турксибский |
1,51 |
1364 |
1358 |
-6 |
-0,45 |
|
Город |
1,72 |
2237 |
2288 |
+51 |
+2,27 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 13 апреля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1350 |
1354 |
+4 |
+0,26 |
|
Медеуский |
1618 |
1609 |
-9 |
-0,56 |
|
Бостандыкский |
1382 |
1374 |
-8 |
-0,53 |
|
Жетысуйский |
985 |
936 |
-49 |
-4,99 |
|
Ауэзовский |
1180 |
1187 |
+7 |
+0,57 |
|
Турксибский |
872 |
901 |
+29 |
+3,33 |
|
Город |
1324 |
1331 |
+7 |
+0,52 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50% (-2295 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39% (-844 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz