На последней неделе марта средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1737 у.е./кв.м, что на 2% ниже прошлого показателя. Погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения равна в отчетной неделе 11 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 11,2% до 8137 объектов, а объем предложения увеличился на 6,4%, составив 1034 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимально увеличилось предложение в Ауэзовском районе – на 23%, а минимально – в Медеуском – на 0,4%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки, кроме Бостандыкского района, где спад средней цены предложения составил 1,3%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1782 |
1767 |
-15 |
-0,84 |
+/-16 |
+/-0,91 |
|
Медеуский |
2359 |
2335 |
-24 |
-0,99 |
+/-30 |
+/-1,28 |
|
Бостандыкский |
1833 |
1805 |
-28 |
-1,53 |
+/-17 |
+/-0,92 |
|
Жетысуйский |
1198 |
1210 |
+12 |
+0,95 |
+/-22 |
+/-1,86 |
|
Ауэзовский |
1497 |
1497 |
0 |
0,00 |
+/-8 |
+/-0,52 |
|
Турксибский |
1109 |
1100 |
-9 |
-0,81 |
+/-22 |
+/-2,01 |
|
Город |
1772 |
1737 |
-35 |
-1,96 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
1692 |
1914 |
23,52 |
+222 |
+13,12 |
|
Медеуский |
1236 |
1241 |
15,25 |
+5 |
+0,40 |
|
Бостандыкский |
2163 |
2262 |
27,80 |
+99 |
+4,58 |
|
Жетысуйский |
326 |
381 |
4,68 |
+55 |
+16,87 |
|
Ауэзовский |
1671 |
2069 |
25,43 |
+398 |
+23,82 |
|
Турксибский |
233 |
270 |
3,32 |
+37 |
+15,88 |
|
Город |
7321 |
8137 |
100,00 |
+816 |
+11,15 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Ауэзовском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу снижение средней цены предложения прослеживается на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 2,1%, 2% и 3,7% соответственно, а на 1-комнатное жилье изменение лежит в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1605 |
1593 |
-12 |
-0,70 |
+/-15 |
+/-0,94 |
|
2-комнатные |
1652 |
1618 |
-34 |
-2,11 |
+/-16 |
+/-1,00 |
|
3-комнатные |
1770 |
1734 |
-36 |
-2,01 |
+/-18 |
+/-1,05 |
|
Многокомнатные |
2146 |
2067 |
-79 |
-3,70 |
+/-42 |
+/-2,04 |
|
По городу |
1772 |
1737 |
-35 |
-1,96 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1406 |
1642 |
20,18 |
+236 |
+16,79 |
|
2-комнатные |
2402 |
2637 |
32,41 |
+235 |
+9,78 |
|
3-комнатные |
2620 |
2913 |
35,80 |
+293 |
+11,18 |
|
Многокомнатные |
893 |
945 |
11,61 |
+52 |
+5,82 |
|
По городу |
7321 |
8137 |
100,00 |
+816 |
+11,15 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1351 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1496 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1668 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1639 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, в зависимости от материала стен, наблюдается спад на квартиры в кирпичных постройках на 1,2% и монолитных – на 3,8%. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1527 |
1519 |
-8 |
-0,49 |
8 |
0,50 |
|
Кирпич |
1898 |
1876 |
-22 |
-1,17 |
21 |
1,11 |
|
Монолит |
2004 |
1928 |
-76 |
-3,76 |
30 |
1,56 |
|
По городу |
1772 |
1737 |
-35 |
-1,96 |
+/-11 |
+/-0,62 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 30 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
3253 |
3888 |
47,78 |
+635 |
+19,52 |
|
Кирпич |
2462 |
2545 |
31,28 |
+83 |
+3,37 |
|
Монолит |
1606 |
1704 |
20,94 |
+98 |
+6,10 |
|
По городу |
7321 |
8137 |
100,00 |
+816 |
+11,15 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1680 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1648 у.е./кв.м) и 38% (-1164 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47% (-1542 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,66. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно сузился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,81 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,40 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель сократился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 4,4% (2199 у.е./кв.м), при этом подешевели все форматы квартир: 1-комнатные – на 0,3%, 2-комнатные – 3,5%, 3-комнатные – на 4,3% и многокомнатные – на 8,9%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель сократился на 0,4% до отметки 1328 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 0,8%, 2-комнатные – на 0,7% и 3-комнатные – на 0,5%, а многокомнатные, напротив, подорожали на 1,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,71 |
2328 |
2287 |
-41 |
-1,76 |
|
Медеуский |
1,81 |
3275 |
3026 |
-249 |
-7,58 |
|
Бостандыкский |
1,73 |
2430 |
2379 |
-51 |
-2,08 |
|
Жетысуйский |
1,59 |
1503 |
1506 |
+3 |
+0,23 |
|
Ауэзовский |
1,40 |
1678 |
1669 |
-9 |
-0,55 |
|
Турксибский |
1,49 |
1332 |
1310 |
-22 |
-1,64 |
|
Город |
1,66 |
2301 |
2199 |
-102 |
-4,42 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 30 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1353 |
1337 |
-16 |
-1,15 |
|
Медеуский |
1628 |
1672 |
+44 |
+2,71 |
|
Бостандыкский |
1387 |
1372 |
-15 |
-1,06 |
|
Жетысуйский |
924 |
948 |
+24 |
+2,58 |
|
Ауэзовский |
1169 |
1192 |
+23 |
+1,96 |
|
Турксибский |
891 |
881 |
-10 |
-1,03 |
|
Город |
1333 |
1328 |
-5 |
-0,44 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52% (-2384 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39% (-847 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz