На данной неделе средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1772 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 13 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 7,9% до 7321 объекта, а объем предложения уменьшился на 9,5%, составив 972 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимально увеличилось предложение в Жетысуйском районе – на 63%, а минимально – в Бостандыкском – на 11%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Удельный вес предложений по районам и распределение по ценовым уровням можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1779 |
1782 |
+3 |
+0,19 |
+/-18 |
+/-0,99 |
|
Медеуский |
2354 |
2359 |
+5 |
+0,18 |
+/-36 |
+/-1,54 |
|
Бостандыкский |
1825 |
1833 |
+8 |
+0,44 |
+/-18 |
+/-0,98 |
|
Жетысуйский |
1193 |
1198 |
+5 |
+0,42 |
+/-25 |
+/-2,10 |
|
Ауэзовский |
1500 |
1497 |
-3 |
-0,21 |
+/-9 |
+/-0,62 |
|
Турксибский |
1089 |
1109 |
+20 |
+1,82 |
+/-23 |
+/-2,09 |
|
Город |
1765 |
1772 |
+7 |
+0,42 |
+/-13 |
+/-0,71 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
1887 |
1692 |
23,11 |
-195 |
-10,33 |
|
Медеуский |
1338 |
1236 |
16,88 |
-102 |
-7,62 |
|
Бостандыкский |
2286 |
2163 |
29,55 |
-123 |
-5,38 |
|
Жетысуйский |
362 |
326 |
4,45 |
-36 |
-9,94 |
|
Ауэзовский |
1786 |
1671 |
22,82 |
-115 |
-6,44 |
|
Турксибский |
289 |
233 |
3,18 |
-56 |
-19,38 |
|
Город |
7948 |
7321 |
100,00 |
-627 |
-7,89 |
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Ауэзовском и Медеуском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу увеличение средней цены предложения прослеживается на 3-комнатное жилье на 1,6%, а на остальные форматы квартир изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1598 |
1605 |
+7 |
+0,44 |
+/-16 |
+/-1,01 |
|
2-комнатные |
1652 |
1652 |
0 |
0,00 |
+/-18 |
+/-1,09 |
|
3-комнатные |
1742 |
1770 |
+28 |
+1,58 |
+/-21 |
+/-1,17 |
|
Многокомнатные |
2115 |
2146 |
+31 |
+1,49 |
+/-50 |
+/-2,33 |
|
По городу |
1765 |
1772 |
+7 |
+0,42 |
+/-13 |
+/-0,71 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1550 |
1406 |
19,21 |
-144 |
-9,29 |
|
2-комнатные |
2388 |
2402 |
32,81 |
+14 |
+0,59 |
|
3-комнатные |
2916 |
2620 |
35,79 |
-296 |
-10,15 |
|
Многокомнатные |
1094 |
893 |
12,20 |
-201 |
-18,37 |
|
По городу |
7948 |
7321 |
100,00 |
-627 |
-7,89 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1339 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1462 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1632 у.е./кв.м) и многокомнатные – 42% (-1560 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, в зависимости от материала стен, наблюдается рост на квартиры в панельных постройках на 0,9%. Колебания средней цены предложения можно проследить на диаграммах 17-19 и в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1514 |
1527 |
+13 |
+0,85 |
+/-8 |
+/-0,55 |
|
Кирпич |
1890 |
1898 |
+8 |
+0,39 |
+/-22 |
+/-1,14 |
|
Монолит |
1970 |
2004 |
+34 |
+1,68 |
+/-35 |
+/-1,77 |
|
По городу |
1765 |
1772 |
+7 |
+0,42 |
+/-13 |
+/-0,71 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 16 марта 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 марта 2010 года, шт. |
Кол-во предложений относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
3435 |
3253 |
44,43 |
-182 |
-5,30 |
|
Кирпич |
2720 |
2462 |
33,63 |
-258 |
-9,49 |
|
Монолит |
1793 |
1606 |
21,94 |
-187 |
-10,43 |
|
По городу |
7948 |
7321 |
100,00 |
-627 |
-7,89 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 52% (-1673 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1625 у.е./кв.м) и 35% (-1088 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46% (-1507 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир не изменился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,01 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,44 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 0,3% (2301 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где спад составил 1,6%. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 0,1%, трехкомнатные – на 2,5% и многокомнатные – на 1,3%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,8% до отметки 1333 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,7%, 3-комнатные – на 1,2% и многокомнатные – на 2,3%, а 2-комнатные, напротив, подешевели на 0,2%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,72 |
2321 |
2328 |
+7 |
+0,31 |
|
Медеуский |
2,01 |
3216 |
3275 |
+59 |
+1,84 |
|
Бостандыкский |
1,75 |
2454 |
2430 |
-24 |
-1,01 |
|
Жетысуйский |
1,63 |
1509 |
1503 |
-6 |
-0,42 |
|
Ауэзовский |
1,44 |
1685 |
1678 |
-7 |
-0,39 |
|
Турксибский |
1,50 |
1328 |
1332 |
+4 |
+0,29 |
|
Город |
1,73 |
2294 |
2301 |
+7 |
+0,31 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 16 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 марта 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1359 |
1353 |
-6 |
-0,46 |
|
Медеуский |
1619 |
1628 |
+9 |
+0,53 |
|
Бостандыкский |
1376 |
1387 |
+11 |
+0,80 |
|
Жетысуйский |
923 |
924 |
+2 |
+0,17 |
|
Ауэзовский |
1154 |
1169 |
+15 |
+1,29 |
|
Турксибский |
851 |
891 |
+40 |
+4,65 |
|
Город |
1323 |
1333 |
+10 |
+0,77 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50% (-2282 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 39% (-842 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz