На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения увеличилась на 2,9% до 1709 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также выросли. Так, повышение средних цен на квартиры элит-класса составило 3,6%, а в сегменте эконом-класса – 1,9%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 7 тыс. до 7,7 тыс. квартир, что на 15,7% больше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 26%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 25% и 24% соответственно. В Медеуском выставлялось на продажу 18% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
Небольшой рост ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где изменение средней цены предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).
В феврале количество выставленных на продажу квартир, по сравнению с январем, увеличилось на 15,7%. Рост предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского, где спад выставленного на продажу жилья составил 0,6%. Максимально увеличилось предложение в Турксибском районе – на 29%, а минимально – в Жетысуйском – на 14% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
|
Район |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Алмалинский |
1689 |
1727 |
+38 |
+2,22 |
+/-17 |
+/-1,01 |
|
Медеуский |
2267 |
2304 |
+37 |
+1,63 |
+/-32 |
+/-1,41 |
|
Бостандыкский |
1763 |
1814 |
+51 |
+2,85 |
+/-20 |
+/-1,09 |
|
Жетысуйский |
1174 |
1190 |
+16 |
+1,38 |
+/-27 |
+/-2,24 |
|
Ауэзовский |
1429 |
1477 |
+48 |
+3,38 |
+/-9 |
+/-0,60 |
|
Турксибский |
1034 |
1076 |
+42 |
+4,09 |
+/-23 |
+/-2,11 |
|
По городу |
1660 |
1709 |
+49 |
+2,91 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
|
Район |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во квартир в феврале 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Алмалинский |
1362 |
1723 |
23,57 |
+361 |
+26,53 |
|
Медеуский |
1043 |
1287 |
17,57 |
+244 |
+23,37 |
|
Бостандыкский |
1945 |
1934 |
26,45 |
-11 |
-0,55 |
|
Жетысуйский |
280 |
318 |
4,34 |
+38 |
+13,69 |
|
Ауэзовский |
1499 |
1802 |
24,65 |
+303 |
+20,20 |
|
Турксибский |
189 |
243 |
3,33 |
+54 |
+28,87 |
|
По городу |
6317 |
7306 |
100,00 |
+989 |
+15,67 |
Алмалинский район
В феврале увеличение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 2,2% (1727 у.е./кв.м), при этом основное влияние на рост средневзвешенной цены предложения оказало 1- и 2-комнатное жилье, которое подорожало на 3,1% и 3,4% соответственно. На остальные форматы квартир изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался спад средних цен на 1,8%.
В сегментах «дешевого» жилья средние цены предложения незначительно увеличились – на 0,1%, а «дорогого» – существенно выросли на 3,37%. Количество предложений за месяц повысилось на 27%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.
Медеуский район
По отношению к январю в районе ценовой показатель увеличился на 1,6% до уровня 2304 у.е./кв.м. Напомним, что в прошлом месяце не было зафиксировано изменение средней цены предложения. В анализируемом месяце основное влияние на рост цены в районе оказало 1- и многокомнатное жилье, которое подорожало на 5,7% и 4,9% соответственно.
В сегментах «дорогого» жилья квартиры стали дороже на 2,5%, а в сегменте «дешевого», напротив, дешевле на 0,6%. Количество выставленных на продажу квартир за месяц увеличилось на 23%.
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, средняя цена предложения в районе увеличилась на 2,9% до 1814 у.е./кв.м, при этом в январе изменение цены не наблюдалось. В данном месяце прослеживается рост 2- и многокомнатного жилья на 3,1% и 3,6% соответственно.
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также увеличились. Так, средние цены в секторе элит-класса выросли на 1,7%, а в секторе эконом-класса – на 1%. Количество предложений за месяц сократилось на 0,6%.
Жетысуйский район
В данном районе ценовой показатель за месяц не изменился. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средняя цена предложения увеличилась: в секторе элит-класса – на 3,3%, в секторе эконом-класса – на 1%. За истекший период отмечено повышение уровня предложения на 14%.
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья увеличилась на 3,4% до отметки 1477 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое выросло в цене на 3,8% и 3,3% соответственно. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели также увеличились. Так, средние цены в секторе элит-класса выросли на 3,6%, а в секторе эконом-класса – на 0,3%. По итогам февраля рост объема предложений за месяц составил 20%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц вырос на 4,1% до 1076 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры рост цен прослеживается на 2- и многокомнатные на 4,5% и 7% соответственно. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели увеличились на 2,7% и 2,9% соответственно. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 29%.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 2,1%, 1,5% и 1,7% соответственно. Изменение средних цен предложения можно проследить в таблицах 3-4.
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Район |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
1541 |
1573 |
+32 |
+2,11 |
+/-18 |
+/-1,12 |
|
2-комнатные |
1592 |
1615 |
+23 |
+1,50 |
+/-17 |
+/-1,08 |
|
3-комнатные |
1700 |
1730 |
+30 |
+1,73 |
+/-20 |
+/-1,13 |
|
Многокомнатные |
2043 |
2089 |
+46 |
+2,25 |
+/-49 |
+/-2,33 |
|
По городу |
1660 |
1709 |
+49 |
+2,91 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Район |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во квартир в феврале 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1240 |
1364 |
18,64 |
+124 |
+10,00 |
|
2-комнатные |
2004 |
2350 |
32,12 |
+346 |
+17,24 |
|
3-комнатные |
2300 |
2672 |
36,58 |
+372 |
+16,21 |
|
Многокомнатные |
773 |
920 |
12,61 |
+147 |
+19,08 |
|
По городу |
6317 |
7306 |
100,00 |
+989 |
+15,67 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-1122 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1379 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1437 у.е./кв.м) и многокомнатные – 41% (-1437 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, рост средней цены предложения жилой площади зафиксирован в панельных и кирпичных домах – на 1,2% и 1,4% соответственно, а в монолитных постройках ценовые показатели в течение месяца не изменились.
Изменение средней цены предложения жилья от типа строения можно рассмотреть в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Район |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Панель |
1474 |
1492 |
+18 |
+1,24 |
+/-9 |
+/-0,57 |
|
Кирпич |
1858 |
1909 |
+51 |
+2,74 |
+/-22 |
+/-1,19 |
|
Монолит |
1900 |
1957 |
+57 |
+3,00 |
+/-32 |
+/-1,66 |
|
По городу |
1660 |
1709 |
+49 |
+2,91 |
+/-12 |
+/-0,72 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Район |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во квартир в феврале 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Панель |
2834 |
3236 |
44,28 |
+402 |
+14,18 |
|
Кирпич |
2064 |
2406 |
32,92 |
+342 |
+16,53 |
|
Монолит |
1419 |
1664 |
22,79 |
+245 |
+17,40 |
|
По городу |
6317 |
7306 |
100,00 |
+989 |
+15,67 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 48% (-1399 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 43% (-1464 у.е./кв.м) и в монолитных – 36% (-1102 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 44% (-1348 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,45, а максимальный – в Медеуском – 1,91.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2100 до 2200 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1200 до 1300 у.е./кв.м.
По отношению к январю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 3,6% до уровня 2190 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса – на 1,9% (1274 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в феврале 2010 года |
Верхние ценовые сегменты в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
1,74 |
2203 |
2276 |
+3,33 |
+73 |
|
Медеуский |
1,91 |
3008 |
3082 |
+2,45 |
+74 |
|
Бостандыкский |
1,80 |
2393 |
2434 |
+1,73 |
+41 |
|
Жетысуйский |
1,65 |
1486 |
1536 |
+3,33 |
+50 |
|
Ауэзовский |
1,45 |
1592 |
1649 |
+3,61 |
+57 |
|
Турксибский |
1,54 |
1270 |
1304 |
+2,67 |
+34 |
|
По городу |
1,72 |
2115 |
2190 |
+3,55 |
+75 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в феврале 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1304 |
1306 |
+0,11 |
+2 |
|
Медеуский |
1623 |
1614 |
-0,58 |
-9 |
|
Бостандыкский |
1337 |
1350 |
+1,02 |
+13 |
|
Жетысуйский |
918 |
928 |
+1,04 |
+10 |
|
Ауэзовский |
1136 |
1139 |
+0,25 |
+3 |
|
Турксибский |
823 |
847 |
+2,86 |
+24 |
|
По городу |
1250 |
1274 |
+1,91 |
+24 |
Выводы и прогнозы
Итак, небольшой рост на рынке вторичного жилья алматинской недвижимости сохраняется. Основное влияние по-прежнему оказывает сектор «дешевого» жилья, который в течение шести месяцев демонстрирует неуклонный рост средней цены предложения. В сегменте «дорогого» жилья по-прежнему наблюдается стабилизация ценовых показателей.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz