На данной неделе средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1765 у.е./кв.м, при этом наблюдается рост ценового показателя на 1,5%. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 6,2% до 7025 объектов, и объем предложения уменьшился на 3,3%, составив 951 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 4%. Максимально снизилось предложение в Бостандыкском районе – на 14%, а минимально – в Медеуском – на 2%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Рост средней цены предложения прослеживается в Алмалинском, Ауэзовском, Бостандыкском и Медеуском районах – на 1,8%, а в Жетысуйском и Турксибском – ценовые показатели не изменились, то есть находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Алмалинский |
1712 |
1742 |
+30 |
+1,75 |
+/-19 |
+/-1,10 |
Медеуский |
2288 |
2330 |
+42 |
+1,84 |
+/-32 |
+/-1,36 |
Бостандыкский |
1809 |
1841 |
+32 |
+1,76 |
+/-21 |
+/-1,12 |
Жетысуйский |
1183 |
1201 |
+18 |
+1,57 |
+/-29 |
+/-2,43 |
Ауэзовский |
1462 |
1488 |
+26 |
+1,82 |
+/-9 |
+/-0,62 |
Турксибский |
1078 |
1087 |
+9 |
+0,79 |
+/-24 |
+/-2,19 |
Город |
1739 |
1765 |
+26 |
+1,51 |
+/-13 |
+/-0,72 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Алмалинский |
1763 |
1582 |
22,52 |
-181 |
-10,27 |
Медеуский |
1307 |
1280 |
18,22 |
-27 |
-2,07 |
Бостандыкский |
2127 |
1834 |
26,11 |
-293 |
-13,78 |
Жетысуйский |
335 |
309 |
4,40 |
-26 |
-7,76 |
Ауэзовский |
1718 |
1787 |
25,44 |
+69 |
+4,02 |
Турксибский |
241 |
233 |
3,32 |
-8 |
-3,32 |
Город |
7491 |
7025 |
100,00 |
-466 |
-6,22 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 1,8%. В разрезе разделения по типам и форматам квартир можно отметить значительный рост 1- и 2-комнатного жилья в кирпичных постройках – на 3,6%.
Медеуский район
В Медеуском районе средняя цена предложения за неделю выросла на 1,8%. В разрезе разделения по типам и форматам квартир прослеживается рост 1- и многокомнатного жилья в кирпичных и монолитных постройках.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю увеличился на 1,8%, и в разрезе разделения по типам и форматам квартир рост на 2- и 3-комнатное жилье в монолитных постройках в среднем составил 2,5%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 1,8%. Основное влияние на рост ценового показателя оказало многокомнатное жилье в панельных постройках, которое подорожало на 3,3%.
Турксибский район
В Турксибском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 47%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу изменение средних цен предложения, в зависимости от формата квартиры, находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы, кроме многокомнатного жилья, где рост составил 3,4% (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1568 |
1579 |
+11 |
+0,72 |
+/-20 |
+/-1,24 |
2-комнатные |
1621 |
1617 |
-4 |
-0,24 |
+/-19 |
+/-1,17 |
3-комнатные |
1735 |
1750 |
+15 |
+0,85 |
+/-20 |
+/-1,12 |
Многокомнатные |
2043 |
2112 |
+69 |
+3,37 |
+/-49 |
+/-2,33 |
По городу |
1739 |
1765 |
+26 |
+1,51 |
+/-13 |
+/-0,72 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
1283 |
1271 |
18,09 |
-12 |
-0,94 |
2-комнатные |
2458 |
2218 |
31,57 |
-240 |
-9,76 |
3-комнатные |
2777 |
2627 |
37,40 |
-150 |
-5,40 |
Многокомнатные |
973 |
909 |
12,94 |
-64 |
-6,58 |
По городу |
7491 |
7025 |
100,00 |
-466 |
-6,22 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1365 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1497 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1652 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1594 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, изменения ценового показателя, в зависимости от материала стен, лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов, кроме жилья в кирпичных постройках, где рост составил 1,7%. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1494 |
1497 |
+3 |
+0,24 |
+/-9 |
+/-0,62 |
Кирпич |
1875 |
1907 |
+32 |
+1,69 |
+/-23 |
+/-1,21 |
Монолит |
1937 |
1933 |
-4 |
-0,19 |
+/-31 |
+/-1,61 |
По городу |
1739 |
1765 |
+26 |
+1,51 |
+/-13 |
+/-0,72 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 16 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 23 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 23 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
3338 |
2966 |
42,22 |
-372 |
-11,14 |
Кирпич |
2491 |
2327 |
33,12 |
-164 |
-6,58 |
Монолит |
1662 |
1732 |
24,65 |
+70 |
+4,21 |
По городу |
7491 |
7025 |
100,00 |
-466 |
-6,22 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1703 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 46% (-1616 у.е./кв.м) и 37% (-1159 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 46,1% (-1514 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,87 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,47 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 2% (2273 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы жилья: 1-комнатные – на 2,8%, 2-комнатные – на 2,5%, 3-комнатные – на 1% и многокомнатные – на 3%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 0,2% до отметки 1301 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 1,6% и 3-комнатные – на 0,4%, а 1- и многокомнатные, напротив, выросли на 0,2% и 4% соответственно.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,80 |
2234 |
2335 |
+101 |
+4,53 |
Медеуский |
1,87 |
3022 |
3068 |
+46 |
+1,52 |
Бостандыкский |
1,84 |
2427 |
2490 |
+63 |
+2,61 |
Жетысуйский |
1,68 |
1573 |
1560 |
-13 |
-0,81 |
Ауэзовский |
1,47 |
1633 |
1671 |
+38 |
+2,34 |
Турксибский |
1,58 |
1297 |
1324 |
+27 |
+2,09 |
Город |
1,75 |
2229 |
2273 |
+44 |
+1,97 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 16 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 23 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1307 |
1295 |
-12 |
-0,88 |
Медеуский |
1600 |
1643 |
+43 |
+2,70 |
Бостандыкский |
1346 |
1352 |
+6 |
+0,48 |
Жетысуйский |
922 |
927 |
+5 |
+0,49 |
Ауэзовский |
1138 |
1133 |
-5 |
-0,39 |
Турксибский |
861 |
840 |
-21 |
-2,43 |
Город |
1299 |
1301 |
+2 |
+0,18 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,4% (-2310 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40,2% (-874 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz