На первой неделе февраля средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1737 у.е./кв.м, при этом изменение ценового показателя лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 1,4% до 7739 объектов, и объем предложения уменьшился на 1,1%, составив 1001 млн у.е.
За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается в Бостандыкском, Алмалинском и Турксибском районах на 14%, 1% и 0,4% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост предложения. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Незначительное увеличение средних цен предложения прослеживается в Алмалинском и Ауэзовском районах на 1,3% и 0,8% соответственно. А в остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1-2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Алмалинский |
1694 |
1716 |
+22 |
+1,29 |
+/-16 |
+/-0,95 |
Медеуский |
2312 |
2295 |
-17 |
-0,73 |
+/-30 |
+/-1,32 |
Бостандыкский |
1779 |
1794 |
+15 |
+0,85 |
+/-18 |
+/-1,02 |
Жетысуйский |
1206 |
1186 |
-20 |
-1,69 |
+/-24 |
+/-2,02 |
Ауэзовский |
1462 |
1473 |
+11 |
+0,80 |
+/-8 |
+/-0,56 |
Турксибский |
1042 |
1064 |
+22 |
+2,08 |
+/-24 |
+/-2,22 |
Город |
1730 |
1737 |
+7 |
+0,43 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Алмалинский |
1846 |
1821 |
23,53 |
-25 |
-1,35 |
Медеуский |
1351 |
1429 |
18,46 |
+78 |
+5,77 |
Бостандыкский |
2254 |
1948 |
25,17 |
-306 |
-13,58 |
Жетысуйский |
340 |
348 |
4,50 |
+8 |
+2,35 |
Ауэзовский |
1818 |
1955 |
25,26 |
+137 |
+7,54 |
Турксибский |
239 |
238 |
3,08 |
-1 |
-0,42 |
Город |
7848 |
7739 |
100,00 |
-109 |
-1,39 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 1,3%. Основное влияние на рост ценового показателя оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое выросло в цене на 1,8% и 2,6% соответственно. В зависимости от типа постройки, подорожали квартиры в панельных и монолитных постройках на 2,6% и 3,2%.
Медеуский район
В Медеуском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир можно отметить незначительные изменения, лежащие в пределах среднестатистической ошибки расчетов.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю не изменился, и в разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 0,8%. Основное влияние на рост ценового показателя оказало 1-комнатное жилье в кирпичных и монолитных постройках, которое подорожало на 1,7%.
Турксибский район
В Турксибском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 62%, а минимальное – в Ауэзовском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу изменение средних цен предложения, в зависимости от формата квартиры, находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
1-комнатные |
1560 |
1573 |
+13 |
+0,86 |
+/-17 |
+/-1,06 |
2-комнатные |
1604 |
1617 |
+13 |
+0,81 |
+/-16 |
+/-0,99 |
3-комнатные |
1727 |
1725 |
-2 |
-0,08 |
+/-19 |
+/-1,13 |
Многокомнатные |
2086 |
2095 |
+9 |
+0,42 |
+/-47 |
+/-2,25 |
По городу |
1730 |
1737 |
+7 |
+0,43 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
1-комнатные |
1497 |
1517 |
19,60 |
+20 |
+1,34 |
2-комнатные |
2657 |
2540 |
32,82 |
-117 |
-4,40 |
3-комнатные |
2755 |
2760 |
35,66 |
+5 |
+0,18 |
Многокомнатные |
939 |
922 |
11,91 |
+17 |
-1,81 |
По городу |
7848 |
7739 |
100,00 |
-109 |
-1,39 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1371 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1497 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1677 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1611 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, изменения ценового показателя, в зависимости от материала стен, лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Колебания средней цены предложения можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
Панель |
1489 |
1489 |
0 |
0,00 |
+/-8 |
+/-0,54 |
Кирпич |
1879 |
1882 |
+3 |
+0,17 |
+/-21 |
+/-1,14 |
Монолит |
1911 |
1926 |
+15 |
+0,75 |
+/-31 |
+/-1,62 |
По городу |
1730 |
1737 |
+7 |
+0,43 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Количество предложений на 9 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 9 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Панель |
3534 |
3501 |
45,24 |
-33 |
-0,93 |
Кирпич |
2557 |
2508 |
32,41 |
-49 |
-1,92 |
Монолит |
1757 |
1730 |
22,35 |
-27 |
-1,54 |
По городу |
7848 |
7739 |
100,00 |
-109 |
-1,39 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1711 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1641 у.е./кв.м) и 38% (-1166 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47% (-1542 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился (диаграммы 19 и 20).
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,89 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,43 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился только на квартиры эконом-класса, в то время как на жилье элит-класса, напротив, сократился.
В сегменте «дорогого» жилья спад показателя составил 0,4% (2214 у.е./кв.м), при этом подешевели 2- и 3-комнатные квартиры на 1,1% и 0,9% соответственно, а 1- и многокомнатные, напротив, выросли на 1,1% и 0,8%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,1% до отметки 1305 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,1%, 2-комнатные – на 1,8%, 3-комнатные – на 1,5% и многокомнатные – на 0,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,71 |
2213 |
2241 |
+28 |
+1,29 |
Медеуский |
1,89 |
3090 |
3066 |
-24 |
-0,80 |
Бостандыкский |
1,76 |
2385 |
2384 |
-1 |
-0,04 |
Жетысуйский |
1,64 |
1551 |
1527 |
-24 |
-1,59 |
Ауэзовский |
1,43 |
1634 |
1628 |
-6 |
-0,34 |
Турксибский |
1,54 |
1285 |
1299 |
+14 |
+1,06 |
Город |
1,70 |
2222 |
2214 |
-8 |
-0,40 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 9 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1312 |
1312 |
0 |
0,00 |
Медеуский |
1607 |
1623 |
+16 |
+1,01 |
Бостандыкский |
1324 |
1355 |
+31 |
+2,39 |
Жетысуйский |
920 |
933 |
+13 |
+1,37 |
Ауэзовский |
1126 |
1140 |
+14 |
+1,19 |
Турксибский |
798 |
844 |
+46 |
+5,67 |
Город |
1290 |
1305 |
+15 |
+1,16 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 51,7% (-2369 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 40% (-870 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz