На рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения увеличилась на 1,6% до 1660 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно. Так, понижение средних цен прослеживается на квартиры элит-класса на 0,5%, в то время как в сегменте эконом-класса наблюдается рост – 1,5%. За исследуемый период на рынке выставлялось в среднем от 4 тыс. до 7,7 тыс. квартир, что на 1,5% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 30%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – по 24% и 22% соответственно. В Медеуском выставлялось на продажу 17% квартир. Наименьшая доля предложений отмечена в Жетысуйском и Турксибском районах – 4% и 3%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
Рост ценовых показателей наблюдается в Жетысуйском, Алмалинском и Ауэзовском районах на 2,5%, 1,8% и 1,7% соответственно. В остальных районах города изменение средней цены предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки расчетов (таблица 1).
В январе количество выставленных на продажу квартир сократилось, по сравнению с декабрем прошлого года, на 1,5%. Спад предложения зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост выставленного на продажу жилья составил 5%. Максимально уменьшилось предложение в Турксибском районе – на 5%, а минимально – в Ауэзовском и Бостандыкском – на 1% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней цены предложения в районах
|
Район |
Средняя цена предложения в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Алмалинский |
1660 |
1689 |
+29 |
+1,79 |
+/-18 |
+/-1,07 |
|
Медеуский |
2266 |
2267 |
+1 |
+0,07 |
+/-32 |
+/-1,40 |
|
Бостандыкский |
1753 |
1763 |
+10 |
+0,57 |
+/-19 |
+/-1,05 |
|
Жетысуйский |
1145 |
1174 |
+29 |
+2,51 |
+/-26 |
+/-2,23 |
|
Ауэзовский |
1405 |
1429 |
+24 |
+1,69 |
+/-9 |
+/-0,62 |
|
Турксибский |
1035 |
1034 |
-1 |
-0,14 |
+/-25 |
+/-2,45 |
|
По городу |
1634 |
1660 |
+26 |
+1,63 |
+/-12 |
+/-0,71 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения в районах
|
Район |
Кол-во квартир в декабре 2009 года, шт. |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Алмалинский |
1398 |
1362 |
21,55 |
-36 |
-2,61 |
|
Медеуский |
1070 |
1043 |
16,51 |
-27 |
-2,48 |
|
Бостандыкский |
1967 |
1945 |
30,79 |
-22 |
-1,11 |
|
Жетысуйский |
266 |
280 |
4,42 |
+14 |
+5,08 |
|
Ауэзовский |
1513 |
1499 |
23,73 |
-14 |
-0,91 |
|
Турксибский |
198 |
189 |
2,99 |
-9 |
-4,67 |
|
По городу |
6411 |
6317 |
100,00 |
-94 |
-1,47 |
Алмалинский район
В январе увеличение среднемесячного ценового показателя в районе на вторичное жилье составило 1,8% (1689 у.е./кв.м), при этом основное влияние на рост средневзвешенной цены предложения оказало 1-комнатное жилье, которое подорожало на 3,4%. На остальные форматы квартир изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Напомним, что в прошлом месяце наблюдался спад средних цен на 3,7%.
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения незначительно сократились на 0,3% и 0,7% соответственно. Количество предложений за месяц снизилось на 3%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.
Медеуский район
По отношению к декабрю прошлого года в районе ценовой показатель не изменился и остался на уровне 2267 у.е./кв.м. Напомним, что в прошлом месяце спад средней цены предложения составил 6,8%.
В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья квартиры стали дешевле на 2% и 0,7% соответственно. Количество выставленных на продажу квартир за месяц сократилось на 2%.
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, средняя цена предложения в районе не изменилась – 1763 у.е./кв.м, при этом в декабре наблюдался спад средних цен на 3,8%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 2,5%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,9%. Количество предложений за месяц снизилось на 1%.
Жетысуйский район
В данном районе наблюдается рост ценового показателя на 2,5%, при этом среднемесячная цена предложения оказалась на отметке 1174 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1-комнатное жилье, которое выросло в цене на 3,1%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 1,5%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 0,9%. За истекший период отмечено повышение уровня предложения на 5%.
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная цена предложения 1 кв.м жилья увеличилась на 1,7% до отметки 1429 у.е./кв.м. Основное влияние на увеличение средней цены оказало 1-, 3- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 1,7%. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели изменились разнонаправленно, так, средние цены в секторе элит-класса сократились на 1,3%, а в секторе эконом-класса, напротив, выросли на 2,1%. По итогам января спад объема предложений за месяц составил 1%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц не изменился – 1034 у.е./кв.м. В зависимости от формата квартиры, изменения средних цен предложения лежат в пределах ошибки расчетов. В сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья ценовые показатели сократились на 4,4% и 0,5% соответственно. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 5%.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,6% и 2,5% соответственно. Изменение средних цен предложения можно проследить на диаграммах 11-14 и в таблицах 3-4.
Таблица 3.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Район |
Средняя цена предложения в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
1-комнатные |
1517 |
1541 |
+24 |
+1,57 |
+/-16 |
+/-1,06 |
|
2-комнатные |
1553 |
1592 |
+39 |
+2,48 |
+/-17 |
+/-1,09 |
|
3-комнатные |
1692 |
1700 |
+8 |
+0,49 |
+/-21 |
+/-1,20 |
|
Многокомнатные |
2039 |
2043 |
+4 |
+0,18 |
+/-40 |
+/-1,95 |
|
По городу |
1634 |
1660 |
+26 |
+1,63 |
+/-12 |
+/-0,71 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения, в зависимости от формата квартиры
|
Район |
Кол-во квартир в декабре 2009 года, шт. |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1175 |
1240 |
19,43 |
+65 |
+5,56 |
|
2-комнатные |
2163 |
2004 |
32,27 |
-159 |
-7,36 |
|
3-комнатные |
2332 |
2300 |
36,08 |
-32 |
-1,40 |
|
Многокомнатные |
741 |
773 |
12,22 |
+32 |
+4,39 |
|
По городу |
6411 |
6317 |
100,00 |
-94 |
-1,47 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1154 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1403 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1467 у.е./кв.м) и многокомнатные – 42% (-1481 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, уменьшение средней цены предложения жилой площади зафиксировано только в панельных домах – на 1,9%, а в кирпичных и монолитных постройках ценовые показатели в течение месяца не изменились.
Изменение средней цены предложения жилья от типа строения можно рассмотреть в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение средней цены предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Район |
Средняя цена предложения в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя цена предложения в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
Погрешность |
||
|
у.е./кв.м |
% |
у.е./кв.м |
% |
|||
|
Панель |
1517 |
1541 |
+24 |
+1,57 |
+/-16 |
+/-1,06 |
|
Кирпич |
1553 |
1592 |
+39 |
+2,48 |
+/-17 |
+/-1,09 |
|
Монолит |
1692 |
1700 |
+8 |
+0,49 |
+/-21 |
+/-1,20 |
|
По городу |
1634 |
1660 |
+26 |
+1,63 |
+/-12 |
+/-0,71 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения, в зависимости от типа постройки дома
|
Район |
Кол-во квартир в декабре 2009 года, шт. |
Кол-во квартир в январе 2010 года, шт. |
Кол-во объектов, относ., % |
Темп прироста к предыдущему месяцу, |
|
|
шт. |
% |
||||
|
Панель |
2952 |
2834 |
44,78 |
-118 |
-4,01 |
|
Кирпич |
2087 |
2064 |
32,66 |
-23 |
-1,10 |
|
Монолит |
1371 |
1419 |
22,57 |
+48 |
+3,45 |
|
По городу |
6411 |
6317 |
100,00 |
-94 |
-1,47 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 49% (-1417 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 45% (-1515 у.е./кв.м) и в монолитных – 38% (-1160 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 46% (-1397 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,40, а максимальный – в Медеуском – 1,85.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2000 до 2200 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1230 до 1290 у.е./кв.м.
По отношению к декабрю ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,5% до уровня 2115 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса, напротив, вырос на 1,5% (1250 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 7.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в январе 2010 года |
Верхние ценовые сегменты в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
1,69 |
2210 |
2203 |
-0,33 |
-7 |
|
Медеуский |
1,85 |
3070 |
3008 |
-2,03 |
-62 |
|
Бостандыкский |
1,79 |
2453 |
2393 |
-2,45 |
-60 |
|
Жетысуйский |
1,62 |
1509 |
1486 |
-1,54 |
-23 |
|
Ауэзовский |
1,40 |
1612 |
1592 |
-1,27 |
-20 |
|
Турксибский |
1,54 |
1276 |
1270 |
-0,52 |
-6 |
|
По городу |
1,69 |
2125 |
2115 |
-0,46 |
-10 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в декабре 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в январе 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1300 |
1304 |
+0,36 |
+4 |
|
Медеуский |
1635 |
1623 |
-0,73 |
-12 |
|
Бостандыкский |
1325 |
1337 |
+0,88 |
+12 |
|
Жетысуйский |
910 |
918 |
+0,94 |
+8 |
|
Ауэзовский |
1113 |
1136 |
+2,14 |
+23 |
|
Турксибский |
861 |
823 |
-4,35 |
-38 |
|
По городу |
1232 |
1250 |
+1,46 |
+18 |
Выводы и прогнозы
Итак, небольшой рост на рынке вторичного жилья алматинской недвижимости сохраняется. Основное влияние по-прежнему оказывает сектор «дешевого» жилья, который в течение пяти месяцев демонстрирует рост средней цены предложения. В сегменте «дорогого» жилья наблюдается стабилизация ценовых показателей.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет изменяться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz